هذا هو الحكم الأعلى أثرا على قوائم دخل المطورين: فاستنتاج الاعتراف على مدى الزمن مقابل نقطة زمنية قد ينقل إيرادات وهوامش عدة سنوات إلى فترة تقرير مختلفة تماما، مما يؤثر جوهريا على الربحية المعلنة والالتزام بالتعهدات المالية وتصورات المستثمرين. والاستنتاج الخاطئ أو غير الموثق يُعد من أبرز أسباب مخاطر إعادة إصدار القوائم المالية في قطاع العقار بالمنطقة.

This is the single highest-stakes judgment for a developer's P&L: concluding over-time versus point-in-time recognition can shift several years of revenue and margin into a completely different reporting period, materially affecting reported profitability, covenant compliance and investor perception. The wrong conclusion (or an undocumented one) is a leading cause of restatement risk in the region's real estate sector.

هل العقد يخص وحدة محددة تصبح نافذة عند التوقيع، أم فقط عند تاريخ تسجيل أو توثيق لاحق؟ عند تعثر المشتري، هل يخوّل العقد والقانون المحلي لبيع على الخارطة المطور الحصول على دفع مقابل العمل المنجز حتى تاريخه زائد هامش معقول، أم فقط الاحتفاظ بالأقساط كغرامة محددة السقف؟ هل يستطيع المطور توجيه أو إعادة بيع الوحدة المحددة لمشترٍ آخر، أم أنه لا يوجد للوحدة استخدام بديل للمطور؟ هل حُصل على رأي قانوني خاص بكل اختصاص قضائي وتم توثيقه لكل مشروع، بدلاً من نسخ استنتاج من سوق أو كيان آخر في المجموعة؟

Is the contract for a specific identified unit that becomes enforceable at signing, or only at a later registration/notarization date? On buyer default, does the contract and local off-plan law entitle the developer to payment for work completed to date plus a reasonable margin, or only to retain instalments as a capped penalty? Can the developer redirect or resell the specific unit to another buyer, or does the unit have no alternative use to the developer? Has a jurisdiction-specific legal opinion been obtained and documented per project, rather than copying a conclusion from another market or group entity?

1) حدد طبيعة الالتزام: هل يبيع المطور وحدة محددة بعقد نافذ فور توقيعه ("عقد" وفق الفقرة 9 من المعيار الدولي 15)، أم أن العقد لأغراض المحاسبة يتكوّن لاحقا (مثلا عند التسجيل أو التوثيق الإلزامي)؟ 2) اختبر معايير الاعتراف على مدى الزمن بالترتيب: (أ) هل يستلم العميل ويستهلك المنافع أولا بأول أثناء الأداء (نادرا ما يتحقق لوحدة تُبنى على سنوات)؛ (ب) هل يخلق أداء المطور أو يعزز أصلا يسيطر عليه العميل أثناء إنشائه (فقط إذا كان للمشتري سيطرة معترف بها قانونا على الوحدة أو العمل الجاري قبل الاكتمال)؛ (ج) هل الأصل بلا استخدام بديل للمطور، وهل يملك المطور حقا قابلا للنفاذ في الحصول على دفع مقابل الأداء المنجز حتى تاريخه شاملا هامش ربح معقول (لا مجرد التكلفة أو مصادرة محدودة كغرامة)؟ 3) احصل على رأي قانوني خاص بكل اختصاص حول (1) ما إذا كان عقد البيع على الخارطة أو نظام الضمان (الإسكرو) يمنح المطور حقا نافذا في تحصيل كامل قيمة الأداء المنجز (تكلفة + هامش) عند تعثر المشتري، أم يقتصر على الاحتفاظ بالأقساط أو فرض غرامة محدودة، و(2) هل يمكن عمليا وتعاقديا توجيه الوحدة لمشترٍ آخر. 4) إذا توافر الحق النافذ في الدفع (تكلفة + هامش) وانتفى الاستخدام البديل، اعترف بالإيراد على مدى الزمن باستخدام طريقة مخرجات أو مدخلات تعكس التقدم بأمانة؛ وإذا تخلف أي شرط، اعترف بالإيراد عند نقطة زمنية عادة عند التسليم القانوني وتسلّم الحيازة. 5) وثّق الاستنتاج لكل مشروع وصيغة عقد (وليس على مستوى الشركة ككل)، وأعد تقييمه إذا تغيرت صياغة العقد أو نظام الضمان أو ممارسة السوق، واحصل على اعتماد مجلس الإدارة/لجنة المراجعة نظرا لأثره الجوهري على الأرباح والخسائر.

1) Identify the promise: is the developer selling a specific identified unit under a contract that is enforceable once signed (a 'contract' per IFRS 15.9), or is a contract for accounting purposes only formed later (e.g. at a required registration/notarization date)? 2) Test the over-time criteria in order: (a) does the customer simultaneously receive and consume benefits as the developer performs (rarely met for a multi-year built unit); (b) does the developer's performance create or enhance an asset the customer controls as it is created (only if the buyer has recognisable control of the specific unit/work-in-progress under local law before completion); (c) does the asset have no alternative use to the developer AND does the developer have an enforceable right to payment for performance completed to date, including a reasonable profit margin (not just cost or a penalty-capped forfeiture)? 3) Obtain a jurisdiction-specific legal opinion on (i) whether the off-plan contract/escrow law gives the developer a right to full performance-to-date payment (cost + margin) on buyer default, or only a right to retain instalments/impose a capped penalty, and (ii) whether the unit can practically and contractually be redirected to another buyer. 4) If enforceable right to payment (cost+margin) exists AND no alternative use -> recognize revenue over time using an output or input method that faithfully depicts progress; if either condition fails -> recognize revenue at the point in time control transfers (typically legal handover/possession). 5) Document the conclusion per project/contract form (not company-wide) and revisit if the contract wording, escrow law, or market practice changes; get board/audit committee sign-off given the P&L impact.

أساس القياس: إذا تحققت معايير الاعتراف على مدى الزمن، يُقاس التقدم بطريقة مخرجات (كنسبة الإنجاز الفعلي المُساح أو وحدات التسليم) أو طريقة مدخلات موثوقة (التكلفة إلى التكلفة)، مع استبعاد من حساب التقدم أي عنصر (كالأرض) انتقلت سيطرته للمشتري عند بداية العقد كالتزام أداء منفصل. وإذا انطبق الاعتراف عند نقطة زمنية، تُقاس كل النقدية المستلمة قبل انتقال السيطرة وتُدرج كالتزام عقد (دفعات مقدمة من عملاء) بمبلغ الاستلام دون الاعتراف بأي إيراد حتى التسليم. القياس اللاحق: في العقود على مدى الزمن، يعاد قياس الإيراد ورصيد أصل/التزام العقد كل فترة مع تحديث تقديرات إجمالي تكلفة وسعر العقد (مع تسجيل أثر التسوية التراكمي)؛ وفي العقود عند نقطة زمنية، يُستبعد التزام العقد ببساطة مقابل الإيراد عند التسليم دون أي إعادة قياس مرحلية للهامش.

Measurement base: if over-time criteria are met, measure progress using an output method (e.g. surveyed physical completion, units of delivery) or a reliable cost-to-cost input method, excluding from the progress calculation any component (such as land) whose control transferred to the buyer at contract inception under a separate performance obligation. If point-in-time applies, all cash received before control transfer is measured and carried as a contract liability (advances from customers) at the amount received, with no revenue recognized until handover. Subsequent measurement: for over-time contracts, revenue and contract asset/liability positions are remeasured each period as estimated total contract cost and price are updated (recognize the cumulative catch-up); for point-in-time contracts, the contract liability is simply derecognized against revenue at handover, with no interim remeasurement of margin.

أفصح لكل وحدة/مشروع أو مجموعة صيغ عقود عن: طريقة الاعتراف بالإيراد المطبقة (عند نقطة زمنية أو على مدى الزمن) وأساس الحكم؛ الأساس القانوني المعتمد (النظام/نظام الضمان والرأي القانوني) لاستنتاج الحق النافذ في الدفع؛ التزامات العقود (الدفعات المقدمة من العملاء) كبند مستقل دون مقاصتها مع أصول عقود من عقود أخرى؛ تفصيل الإيراد حسب التوقيت (نقطة زمنية مقابل مدى الزمن) إذا وُجدت الفئتان معا؛ الأحكام الجوهرية وأي تغير فيها بين الفترات مع الأثر الكمي إذا تغير الاستنتاج.

Disclose per unit/project or contract-form population: revenue recognition method applied (point in time vs over time) and the judgment basis; the legal basis relied upon (statute/escrow law and legal opinion) for the enforceable-right-to-payment conclusion; contract liabilities (advances from customers) as a separate line, not netted against contract assets from different contracts; disaggregation of revenue by timing (point in time vs over time) if both populations exist; significant judgments and changes in judgment period-over-period, with quantified impact if the conclusion changed.

• افتراض المعالجة على مدى الزمن لمجرد تحصيل الأقساط تدريجيا (نمط التحصيل لا علاقة له باختبار السيطرة أو قابلية النفاذ)
• نسخ استنتاج سوق آخر أو كيان آخر في المجموعة دون رأي قانوني خاص بكل اختصاص، رغم اختلاف أنظمة الضمان والبيع على الخارطة جوهريا بين السعودية والإمارات ومصر وغيرها
• الاعتراف بالإيراد عند توقيع العقد (وهو ليس انتقالا للسيطرة عند نقطة زمنية ولا قياسا صحيحا للتقدم على مدى الزمن)
• معاملة بند غرامة محدودة عند التعثر وكأنه حق كامل في الدفع مقابل التكلفة زائد الهامش
• عدم إعادة تقييم الاستنتاج عند تغير نماذج العقود أو التنظيم المحلي أثناء المشروع.

• Assuming over-time treatment merely because instalments are collected progressively (collection pattern is irrelevant to the control/enforceability test)
• copying another market'
• s or group entity'
• s conclusion without a jurisdiction-specific legal opinion, when escrow/off-plan laws differ materially between KSA, UAE, Egypt and other markets
• recognizing revenue at contract signing (neither point-in-time control transfer nor a valid over-time measure of progress)
• treating a capped/limited penalty-on-default clause as if it were a right to full cost-plus-margin payment
• failing to reassess the conclusion when contract templates or local regulation change mid-project.