تنقل رسملة الفائدة تكاليف التمويل مباشرة من أرباح وخسائر الفترة الحالية إلى المخزون، فالخطأ في أحكام الأصل المؤهل أو الإيقاف المؤقت أو إنهاء الرسملة لكل مرحلة إما يبالغ في هوامش الوحدات المباعة حاليا أو يقلل الربحية الحالية، وكلاهما من الملاحظات الرقابية والتدقيقية المتكررة نظرا لحجم بنوك الأراضي في المنطقة.

Interest capitalization directly shifts finance costs from the current period's P&L into inventory, so getting the qualifying-asset, suspension and phase-cessation judgments wrong either overstates margins on units sold now or understates current profitability, both are recurring regulatory and audit findings given the scale of land banking regionally.

هل يمكن ربط كل تسهيل تمويلي بالمشروع أو المرحلة المحددة التي يموّلها، مع التمييز بين التمويل الخاص والعام؟ هل كل مشروع/مرحلة قيد تطوير فعلي (أصل مؤهل حقيقي)، أم أن جزءاً منه أرض معطلة دون نشاط تطوير؟ هل عُلّقت الرسملة خلال أي توقف ممتد (نزاعات تصاريح، توقف تمويل، تقاضٍ)، واستؤنفت فقط عند عودة النشاط الفعلي؟ هل تتوقف الرسملة مرحلة بمرحلة عند بلوغ كل مرحلة جاهزية البيع، بدلاً من التوقف فقط عند اكتمال المشروع الرئيسي بالكامل؟

Can each borrowing facility be mapped to the specific project(s) or phases it funds, distinguishing specific from general borrowings? Is each project/phase actively under development (a genuine qualifying asset), or is any part idle land with no development activity? Has capitalization been suspended during any extended interruption (permit disputes, funding halts, litigation), and resumed only when substantial activity restarts? Is capitalization ceased phase-by-phase as each phase reaches readiness for sale, rather than only when the entire master project completes?

1) اربط كل تسهيل تمويلي (قرض بنكي، مرابحة، إجارة، صكوك) بالمشروع أو المشاريع المحددة التي يموّلها؛ وحيث يموّل التسهيل عدة مشاريع/مراحل، عامله كاقتراض عام لأغراض التوزيع. 2) تأكد أن كل مشروع/مرحلة يمثل "أصلا مؤهلا" أي يستلزم بالضرورة فترة زمنية طويلة ليصبح جاهزا للبيع المقصود منه؛ فالأرض المحتفظ بها دون نشاط تطوير ليست أصلا مؤهلا ولا تستحق الرسملة. 3) حدد تاريخ بدء الرسملة: حين يجري تكبد الإنفاق على الأصل، وتكبد تكاليف الاقتراض، والأنشطة اللازمة لإعداد الأصل للبيع تكون جارية. 4) أوقف الرسملة مؤقتا أثناء فترات ممتدة يتوقف فيها التطوير النشط (كنزاعات التصاريح، التقاضي، توقف التمويل)؛ أما التأخيرات الروتينية القصيرة الملازمة لعملية البناء فلا تستوجب الإيقاف. 5) أوقف الرسملة نهائيا لكل مرحلة على حدة (لا للمشروع ككل) عند اكتمال جوهر الأنشطة اللازمة لإعداد تلك المرحلة للبيع المقصود، حتى لو استمرت مراحل أخرى، ووثّق تاريخ توقف كل مرحلة بالجدول الزمني للمشروع/شهادة الإنجاز.

1) Map each borrowing facility (bank loan, murabaha, ijara, sukuk) to the specific project(s) it funds; where a facility funds multiple projects/phases, treat it as a general borrowing for allocation purposes. 2) Confirm each project/phase is a 'qualifying asset', i.e. it necessarily takes a substantial period to get ready for its intended sale, land held with no development activity is not a qualifying asset and does not qualify for capitalization. 3) Identify the capitalization start date: when expenditure on the asset is being incurred, borrowing costs are being incurred, and activities necessary to prepare the asset for sale are in progress. 4) Suspend capitalization during extended periods in which active development is interrupted (e.g. permit disputes, litigation, funding halts), routine short delays inherent to the construction process do not require suspension. 5) Cease capitalization phase-by-phase (not project-wide) when substantially all the activities necessary to prepare that phase for its intended sale are complete, even if other phases continue; document each phase's stop date with the project timeline/completion certificate.

أساس القياس: للاقتراضات المخصصة تحديدا لتمويل مشروع، رسمل تكلفة الربح/الفائدة الفعلية المتكبدة على ذلك الاقتراض خلال فترة الرسملة، مخصوما منها أي دخل استثمار محقق من الاستثمار المؤقت للمتحصلات غير المستخدمة؛ وللاقتراضات العامة، طبّق معدل رسملة مرجحا (إجمالي تكاليف الاقتراض العام للفترة مقسوما على متوسط الاقتراضات العامة القائمة المرجح) على الإنفاق المؤهل على الأصل، بحد أقصى تكاليف الاقتراض الفعلية المتكبدة. القياس اللاحق: تصبح تكاليف الاقتراض المرسملة جزءا من قاعدة تكلفة عقار التطوير، وتُحمل لاحقا بالأقل من التكلفة وصافي القيمة القابلة للتحقق كأي عنصر تكلفة مخزون آخر (انظر RECON-002/RECON-008)، وتُفرَج لتكلفة المبيعات مع بيع الوحدات المرتبطة بها.

Measurement base: for borrowings taken specifically to fund a project, capitalize the actual profit/interest cost incurred on that borrowing during the capitalization period, net of any investment income earned on temporary investment of unused proceeds; for general borrowings, apply a weighted-average capitalization rate (total general borrowing costs for the period divided by the weighted-average general borrowings outstanding) to the qualifying spend on the asset, capped at actual borrowing costs incurred. Subsequent measurement: capitalized borrowing costs become part of the development property's cost base and are subsequently carried at the lower of cost and NRV like any other inventory cost component (see RECON-002/RECON-008), releasing to cost of sales as the related units are sold.

أفصح عن مبلغ تكاليف الاقتراض المرسملة خلال الفترة، حسب المشروع/المرحلة عند الجوهرية؛ أفصح عن معدل الرسملة المستخدم للاقتراضات العامة؛ طابق إجمالي تكاليف التمويل المتكبدة مع المبالغ المرسملة مقابل المحمّلة كمصروف؛ أفصح عن الأصول المؤهلة التي أُوقفت رسملتها خلال الفترة وسبب ذلك؛ أفصح عن السياسة المحاسبية لتحديد تواريخ بدء وإيقاف وإنهاء الرسملة، بما يشمل مستوى المرحلة في المشاريع متعددة المراحل.

Disclose the amount of borrowing costs capitalized during the period, by project/phase where material; disclose the capitalization rate used for general borrowings; reconcile total finance costs incurred to the amounts capitalized versus expensed; disclose qualifying assets for which capitalization was suspended during the period and the reason; disclose the accounting policy for determining capitalization start/suspension/cessation dates, including at the phase level for multi-phase projects.

• رسملة الربح/الفائدة على أراضٍ عاطلة محتفظ بها لسنوات دون نشاط تطوير فعلي (وهو ما يخفق كليا في اختبار الأصل المؤهل)
• استمرار الرسملة على مشاريع متوقفة فعليا (نزاعات تصاريح، تجميد تمويل، نزاعات مع مقاولين) بدلا من إيقافها أثناء التوقف
• إغفال تواريخ الإيقاف لكل مرحلة في المجتمعات متعددة المراحل، فتُرسمل التكاليف على مراحل مكتملة وكأن المخطط العام بأكمله لا يزال "
• قيد التنفيذ"
• معاملة هوامش التمويل الإسلامي (مرابحة/إجارة) على أنها خارج نطاق المعيار الدولي 23 لمجرد عدم تسميتها "
• فائدة"
• ، مع أن الجوهر الاقتصادي لتكلفة التمويل هو الحاسم
• استخدام معدل مرجح غير صحيح يتضمن اقتراضات لا علاقة لها بنشاط التطوير.

• Capitalizing profit/interest on idle land banks held for years with no active development activity (fails the qualifying-asset test entirely)
• continuing capitalization on projects that are effectively stalled (permit disputes, funding freezes, disputes with contractors) rather than suspending during the halt
• missing phase-by-phase cessation dates in multi-phase communities, capitalizing costs on completed phases as if the whole master plan were still '
• in progress'
• treating Islamic finance profit charges (murabaha/ijara) as outside IAS 23 scope merely because they are not labelled '
• interest'
• , the economic substance of a financing cost is what matters
• using an incorrect weighted-average rate that includes borrowings unrelated to development activity.