قد يخفي دمج الوحدات غير المباعة في اختبار واحد لصافي القيمة القابلة للتحقق على مستوى المشروع خسائر خاصة بنوع وحدة معين، ويبالغ جوهريا في قيمة المخزون؛ وعند تعافي الأسعار لاحقا فإن ترك التخفيض مجمدا بدل عكسه يقلل من قيمة المخزون والربح لتلك الفترة. إن الخطأ في مستوى التجميع وفي محفز العكس يشوه مباشرة الهوامش المعلنة للمخزون المكتمل وقيد الإنشاء.

Blending unsold units into one project-level NRV test can hide unit-type-specific losses and materially overstate inventory; when prices later recover, a write-down left frozen instead of reversed understates both inventory and profit for the period. Getting the aggregation level and the reversal trigger wrong directly misstates reported margins on completed and under-construction stock.

هل يُختبر صافي القيمة القابلة للتحقق على مستوى نوع الوحدة الفردي (مجموعات وحدات قابلة للتبادل)، لا ممزوجاً عبر مرحلة أو مشروع كامل؟ هل يُمنع تخفيض قيمة نوع وحدة واحد من مقاصته مقابل فائض على نوع وحدة مختلف في نفس المرحلة؟ هل تعافت أسعار السوق لأنواع الوحدات المخفضة سابقاً بشكل دائم بما يكفي لتبرير عكس، بحد أقصى التكلفة الأصلية؟ هل تُخصم تكاليف الإتمام المتبقية وتكاليف البيع مرة واحدة فقط (في اختبار صافي القيمة القابلة للتحقق) لا مرة أخرى عند تحميلها فعلياً على تكلفة المبيعات؟

Is NRV being tested at the individual unit-type level (groups of interchangeable units), rather than blended across a whole phase or project? Is a write-down on one unit type prevented from being netted against a surplus on a different unit type in the same phase? Have market prices for previously written-down unit types recovered durably enough to warrant a reversal, capped at original cost? Are remaining costs to complete and selling costs deducted once (in the NRV test) and not again when actually expensed through cost of sales?

1) قسّم المحفظة غير المباعة إلى مجموعات من البنود القابلة للتبادل (عادة نوع الوحدة داخل المرحلة، مثل كل وحدات غرفتي النوم القياسية) لا حسب المشروع ككل. 2) لكل مجموعة، قارن إجمالي التكلفة الدفترية بإجمالي صافي القيمة القابلة للتحقق المقدر (سعر البيع في سياق العمل المعتاد ناقص تكاليف الإتمام وتكاليف البيع). 3) حيث يكون صافي القيمة القابلة للتحقق أقل من التكلفة لمجموعة ما، اعترف بتخفيض لتلك المجموعة فقط؛ ولا تقاصّه مع فائض في نوع وحدة أو مرحلة أخرى. 4) في كل تاريخ تقرير لاحق، أعد تقييم صافي القيمة القابلة للتحقق للمجموعات المخفضة سابقا. 5) إذا زال سبب التخفيض بوضوح وبشكل دائم (لا مجرد ارتفاع سعري مؤقت)، اعكس التخفيض بحد أقصى أقل القيمتين من المبلغ المسترد والتكلفة الأصلية (أي لا يتجاوز أبدا التكلفة الأصلية). 6) اعترف بالعكس كخفض لتكلفة المبيعات أو مصروف المخزون في فترة العكس، ووثّق الأدلة الداعمة لكون التعافي ليس مؤقتا.

1) Segment the unsold portfolio into groups of interchangeable items (normally unit type within a phase, e.g. all standard two-bedroom units), not by project as a whole. 2) For each group, compare total carrying cost to total estimated NRV (selling price in the ordinary course less costs to complete and costs to sell). 3) Where NRV is below cost for a group, recognize a write-down for that group only; do not net it against a surplus on a different unit type or phase. 4) At each subsequent reporting date, reassess NRV for previously written-down groups. 5) If the reason for the write-down has clearly and durably reversed (not a temporary price blip), reverse the write-down, limited to the lower of the recovered amount and the original cost (i.e. never above original cost). 6) Recognize the reversal as a reduction of cost of sales / inventory expense in the period of reversal, and document the evidence supporting that the recovery is not temporary.

قِس صافي القيمة القابلة للتحقق على مستوى المجموعة (نوع الوحدة) كسعر بيع مقدر في سياق العمل المعتاد ناقص تكاليف الإتمام المقدرة (للوحدات قيد الإنشاء) والتكاليف اللازمة لإتمام البيع (تسويق، عمولات بيع، رسوم نقل ملكية). أثبت المخزون بأقل القيمتين من التكلفة وصافي القيمة القابلة للتحقق لكل مجموعة على حدة. عند العكس، أعد القياس حتى صافي القيمة القابلة للتحقق الجديد مع تحديد القيمة الدفترية بحد أقصى التكلفة الأصلية، لا تُعد تقييم المخزون أبدا فوق تكلفته التاريخية. أعد تقييم تقديرات تكاليف الإتمام كل فترة مع تقدم الإنشاء، لأنها تغير مباشرة حساب صافي القيمة القابلة للتحقق.

Measure NRV at the group (unit-type) level as estimated selling price in the ordinary course of business less estimated costs to complete (for units still under construction) and estimated costs necessary to make the sale (marketing, selling commissions, transfer fees). Carry inventory at the lower of cost and NRV group by group. On reversal, remeasure up to the new NRV but cap the carrying amount at original cost, never revalue inventory above its historical cost. Reassess costs-to-complete estimates each period as construction progresses, since they directly change the NRV calculation.

أفصح عن: السياسة المحاسبية لتحديد صافي القيمة القابلة للتحقق ومستوى التجميع المستخدم (نوع الوحدة/المرحلة)؛ مبلغ المخزون المدرج بصافي القيمة القابلة للتحقق مقابل التكلفة؛ مبلغ التخفيض المحمل كمصروف خلال الفترة؛ مبلغ أي عكس لتخفيض معترف به خلال الفترة؛ الظروف أو الأحداث التي أدت إلى العكس؛ إجمالي القيمة الدفترية للمخزون حسب الفئة (وحدات مكتملة، قيد الإنشاء، بنك أراضٍ).

Disclose: accounting policy for determining NRV and the level of aggregation used (unit type/phase); amount of inventories carried at NRV versus cost; amount of write-down expensed in the period; amount of any reversal of write-down recognized in the period; circumstances/events that led to the reversal; total carrying amount of inventories by category (completed units, under construction, land bank).

• مزج كل الوحدات غير المباعة في مشروع في حساب واحد لصافي القيمة القابلة للتحقق، ما يخفي خسائر أنواع وحدات بطيئة الحركة محددة بفوائض في أنواع أخرى
• ترك تخفيض مجمدا بعد تعافي الأسعار بدل عكسه، أو عكسه متجاوزا مبلغ التخفيض الأصلي
• خصم تكاليف الإتمام المقدرة مرتين، مرة في حساب صافي القيمة القابلة للتحقق ومرة أخرى عند إثباتها فعليا كمصروف ضمن تكلفة المبيعات مع تقدم الإنشاء
• استخدام أسعار بيع قديمة أو قائمة على الموازنة بدل أدلة السوق الحالية عند اختبار صافي القيمة القابلة للتحقق
• عكس تخفيض بناء على ارتفاع قصير الأجل دون دليل على أن التعافي دائم.

• Blending all unsold units in a project into one NRV calculation, masking losses on specific slow-moving unit types with surpluses on others
• leaving a write-down frozen after prices recover instead of reversing it, or reversing it beyond the original write-down amount
• deducting estimated costs to complete twice, once in the NRV calculation and again when actually expensing them through cost of sales as construction proceeds
• using stale or budget-based selling prices instead of current market evidence when testing NRV
• reversing a write-down based on a short-term uptick without evidence the recovery is durable.