يكاد يكون كل موقع متجر في قطاع التجزئة السعودي - وحدات المراكز التجارية، والمتاجر على الشوارع، والأكشاك، والمستودعات - مُستأجرًا وليس مملوكًا، مما يجعل المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 من أكثر المعايير تأثيرًا في قائمة المركز المالي لهذا القطاع: فعقود الإيجار التشغيلية التي كانت سابقًا إفصاحات هامشية خارج قائمة المركز المالي تُنشئ الآن أصل حق استخدام والتزام إيجار عند بدء العقد لكل متجر تقريبًا. وإن الخطأ في تحديد مدة عقد الإيجار (خصوصًا تقييم خيارات التجديد باعتبارها 'مؤكدة بشكل معقول') أو سوء تصنيف الإيجار المتغير المرتبط بحجم المبيعات يمكن أن يُشوّه بشكل جوهري إجمالي الأصول وإجمالي الالتزامات والأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (لأن مصروف الإيجار ينتقل من بند تشغيلي واحد إلى الإهلاك والفوائد)، وكذلك مؤشرات قطاع التجزئة الرئيسية كنسب تكلفة الإشغال. ونظرًا لأن عقود إيجار المراكز التجارية السعودية غالبًا ما تجمع بين إيجار أدنى ثابت ومكون نسبة مئوية من المبيعات، فإن الفصل الصحيح بين العنصرين يمثل مجال حكم متكرر وجوهري.

Almost every store premise in Saudi retail - mall units, street stores, kiosks, and warehouses - is leased rather than owned, making IFRS 16 one of the most balance-sheet-transformative standards for the sector: operating leases that were once off-balance-sheet footnote disclosures now generate a right-of-use asset and a lease liability at commencement for nearly every store. Getting the lease term wrong (particularly the assessment of renewal options as 'reasonably certain') or misclassifying variable, turnover-based rent can materially misstate total assets, total liabilities, EBITDA (since lease expense shifts from a single operating line to depreciation and interest), and key retail metrics such as occupancy cost ratios. Because Saudi mall leases commonly combine a fixed minimum rent with a percentage-of-sales turnover component, correctly separating the two is a recurring and material judgment area.

هل التجديد شبه مؤكد بالنظر إلى تاريخ أداء المتجر وحجم استثمار التجهيزات غير المسترد؟ هل يتضمن العقد إيجارا مرتبطا بحجم المبيعات، وهل أي جزء منه مرتبط بمؤشر (ويُعامل كثابت فعليا) في مقابل كونه قائما على حجم المبيعات بحتا (متغير ومستبعد من التزام الإيجار)؟ هل توجد حوافز إيجارية أو فترات إعفاء من الإيجار أو مساهمات من المؤجر ينبغي أن تخفض قيمة أصل حق الاستخدام عند البداية؟

Is renewal reasonably certain given the store's performance history and the amount of unrecovered fit-out investment? Does the lease include turnover/percentage rent, and is any portion index-linked (in-substance fixed) versus purely volume-based (variable, excluded from the lease liability)? Are there lease incentives, rent-free periods, or landlord contributions that should reduce the initial right-of-use asset?

1. عند بدء العقد، يُحدَّد مدة الإيجار: وهي المدة غير القابلة للإلغاء مضافًا إليها أي فترات خيار تجديد يكون المستأجر مؤكدًا بشكل معقول من ممارستها (وأي فترات خيار إنهاء يكون مؤكدًا بشكل معقول من عدم ممارستها)، مع مراعاة الحوافز الاقتصادية كتكلفة/تعطيل نقل متجر مجهّز، وتكاليف التجهيز غير القابلة للاسترداد، وأداء المتجر.
2. يُثبت التزام إيجار عند بدء العقد يُقاس بالقيمة الحالية لمدفوعات الإيجار الثابتة (بما في ذلك المدفوعات الثابتة من حيث الجوهر وأي حد أدنى مضمون من إيجار حجم المبيعات) غير المسددة بعد، مخصومة باستخدام المعدل الضمني في عقد الإيجار، أو معدل الاقتراض الإضافي للمستأجر إذا تعذّر تحديد المعدل الضمني بسهولة.
3. يُثبت أصل حق استخدام عند بدء العقد، يُقاس مبدئيًا بمبلغ التزام الإيجار، مضافًا إليه أي مدفوعات إيجار سُددت عند البدء أو قبله، والتكاليف المباشرة الأولية، وتقدير تكاليف التفكيك/الترميم، ناقصًا أي حوافز إيجار مستلمة (مثل فترة إعفاء من الإيجار للتجهيز أو مساهمة نقدية من المؤجر).
4. تُستبعد مدفوعات الإيجار المتغيرة التي تعتمد على مؤشر أو معدل أو على أداء المبيعات (إيجار حجم المبيعات الذي يتجاوز الحد الأدنى الثابت) من القياس المبدئي لالتزام الإيجار؛ وتُثبت كمصروف في الفترة التي تُتكبد فيها.
5. يُقاس التزام الإيجار لاحقًا باستخدام طريقة الفائدة الفعلية (باحتساب الخصم كمصروف فائدة) ويُخفَّض مقابل مدفوعات الإيجار المسددة؛ ويُستهلك أصل حق الاستخدام، عادة على أساس القسط الثابت على مدى الأقصر من مدة الإيجار والعمر الإنتاجي للأصل.
6. تُعاد مراجعة مدة الإيجار (وإعادة قياس التزام الإيجار وأصل حق الاستخدام) عند حدوث تغيير جوهري في الظروف التي تؤثر على مدى التأكد المعقول من التجديد، مثل قرار إعادة تجهيز المتجر أو تغيّر ربحية المتجر.

1. At commencement, identify the lease term: the non-cancellable period plus any renewal option periods the retailer is reasonably certain to exercise (and any termination option periods it is reasonably certain not to exercise), considering economic incentives such as the cost/disruption of relocating a fitted-out store, sunk fit-out costs, and store performance.
2. Recognize a lease liability at commencement measured at the present value of fixed lease payments (including in-substance fixed payments and any minimum guaranteed turnover rent) not yet paid, discounted using the rate implicit in the lease or, if not readily determinable, the retailer's incremental borrowing rate.
3. Recognize a right-of-use asset at commencement, initially measured at the amount of the lease liability, plus any lease payments made at or before commencement, initial direct costs, and an estimate of dismantling/restoration costs, less any lease incentives received (e.g., a rent-free fit-out period or a cash contribution from the landlord).
4. Exclude variable lease payments that depend on an index, rate, or on sales performance (turnover rent above the fixed minimum) from the initial measurement of the lease liability; these are recognized as an expense in the period incurred.
5. Subsequently measure the lease liability using the effective interest method (unwinding the discount as interest expense) and reduce it for lease payments made; depreciate the right-of-use asset, typically on a straight-line basis over the shorter of the lease term and the asset's useful life.
6. Reassess the lease term (and remeasure the lease liability and right-of-use asset) on a significant change in circumstances affecting whether renewal is reasonably certain, such as a decision to refit the store or a change in store profitability.

يُستخدم معدل اقتراض إضافي مناسب يعكس الجدارة الائتمانية لتاجر التجزئة والعملة ومدة الإيجار والبيئة الاقتصادية للسوق المحدد (قد تختلف المعدلات بشكل ملموس بين عقد إيجار في مركز تجاري رئيسي بالرياض وعقد إيجار في شارع بمدينة ثانوية). يُقاس التزام الإيجار مبدئيًا بالقيمة الحالية للحد الأدنى الثابت من المدفوعات على مدى كامل مدة الإيجار (بما في ذلك فترات التجديد المؤكدة بشكل معقول)، ويُستهلك لاحقًا باستخدام طريقة الفائدة الفعلية، مع تقسيم كل دفعة نقدية بين مصروف الفائدة وتخفيض أصل الدين. يُقاس أصل حق الاستخدام بالتكلفة ناقصًا الإهلاك المتراكم وأي انخفاض في القيمة، مع اختبار الانخفاض في القيمة عند تراجع أداء المتجر أو عند النظر في إغلاقه. يُقاس إيجار حجم المبيعات/النسبة المئوية الذي يتجاوز الحد الأدنى الثابت ويُصرف كمصروف عند تكبده، استنادًا إلى المبيعات الفعلية المُحققة، ولا يُدرج ضمن التزام الإيجار المخصوم. عند تعديل عقد الإيجار (مثل إعادة التفاوض على الحد الأدنى للإيجار في منتصف المدة أو التجديد المبكر)، يُعاد قياس التزام الإيجار باستخدام معدل خصم مُعدَّل ويُعدَّل أصل حق الاستخدام تبعًا لذلك.

Use an appropriate incremental borrowing rate reflecting the retailer's credit standing, the currency, the lease term, and the economic environment of the specific market (rates can differ meaningfully between a prime Riyadh mall lease and a secondary-city street lease). Measure the lease liability initially at the present value of the fixed minimum payments over the full lease term (including reasonably certain renewal periods), and subsequently amortize using the effective interest method, splitting each cash payment between interest expense and principal reduction. Measure the right-of-use asset at cost less accumulated depreciation and any impairment, testing for impairment when a store underperforms or closure is being considered. Turnover/percentage rent above the fixed minimum is measured and expensed as incurred, based on actual sales achieved, and is not included in the discounted lease liability. On a lease modification (e.g., a mid-term renegotiation of the minimum rent or an early renewal), remeasure the lease liability using a revised discount rate and adjust the right-of-use asset.

تُعرض أصول حق الاستخدام إما كبند منفصل في قائمة المركز المالي أو يُفصح عنها بشكل منفصل في الإيضاحات مع تحديد فئة الأصل الأساسي المرتبطة به؛ تُعرض التزامات الإيجار بشكل منفصل عن الالتزامات المالية الأخرى، مقسّمة بين متداولة وغير متداولة؛ يُعرض مصروف الفائدة على التزامات الإيجار ضمن التكاليف التمويلية، منفصلًا عن إهلاك أصول حق الاستخدام ضمن المصاريف التشغيلية؛ الإفصاح عن تحليل استحقاق التزامات الإيجار؛ الإفصاح عن مبلغ مدفوعات الإيجار المتغيرة (إيجار حجم المبيعات) المصروفة خلال الفترة، منفصلة عن المدفوعات الثابتة؛ الإفصاح عن الأحكام الجوهرية في تحديد مدة الإيجار، بما في ذلك خيارات التجديد والإنهاء؛ الإفصاح عن إجمالي التدفق النقدي الخارج لعقود الإيجار خلال الفترة؛ الإفصاح عن الإضافات على أصول حق الاستخدام خلال الفترة

Present right-of-use assets either as a separate line item on the statement of financial position or disclosed separately in the notes with the class of underlying asset they relate to; present lease liabilities separately from other financial liabilities, split between current and non-current; present interest expense on lease liabilities within finance costs, separate from depreciation of right-of-use assets within operating expenses; disclose a maturity analysis of lease liabilities; disclose the amount of variable lease payments (turnover rent) expensed during the period, separate from fixed payments; disclose significant judgments in determining the lease term, including renewal and termination options; disclose the total cash outflow for leases during the period; disclose additions to right-of-use assets during the period

• إدراج إيجار حجم المبيعات/النسبة المئوية الذي يتجاوز الحد الأدنى الثابت ضمن القياس المبدئي لالتزام الإيجار بدلاً من صرفه كمصروف عند تكبده
• عدم إدراج فترات خيار التجديد المؤكدة بشكل معقول ضمن مدة الإيجار، مما يُقلل من أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار
• وعلى العكس، إدراج فترات تجديد غير مؤكدة فعليًا بشكل معقول، مما يُبالغ في قائمة المركز المالي
• استخدام معدل اقتراض إضافي واحد على مستوى الشركة لمتاجر في مدن مختلفة تمامًا أو بمدد إيجار مختلفة بدلاً من تخصيص المعدل
• عدم إعادة تقييم مدة الإيجار عند تغيّر الظروف (مثل إعادة تجهيز رئيسية لمتجر تشير إلى نية التجديد، أو متجر خاسر يُرجَّح إغلاقه عند أول خيار إنهاء)
• مقاصة حوافز الإيجار (مساهمات التجهيز، فترات الإعفاء من الإيجار) بشكل غير صحيح مقابل المصروف بدلاً من تخفيض أصل حق الاستخدام عند بدء العقد
• إغفال تقسيم كل دفعة إيجار بين مصروف الفائدة وسداد أصل الدين في قائمة التدفقات النقدية وقائمة الدخل

• Including turnover/percentage rent above the fixed minimum in the initial measurement of the lease liability instead of expensing it as incurred
• failing to include reasonably certain renewal option periods in the lease term, understating the right-of-use asset and lease liability
• conversely, including renewal periods that are not genuinely reasonably certain, overstating the balance sheet
• using a single company-wide incremental borrowing rate for stores in very different cities or lease durations instead of tailoring the rate
• failing to reassess the lease term when circumstances change (e.g., a major store refit signaling renewal intent, or a loss-making store where closure at first break option is likely)
• netting lease incentives (fit-out contributions, rent-free periods) incorrectly against expense rather than reducing the right-of-use asset at commencement
• forgetting to split each lease payment between interest expense and principal repayment in the cash flow statement and income statement