تُعد حوافز الإيجار مثل مساهمات التجهيز من المؤجر وفترات الإيجار المجانية شائعة في عقود إيجار المراكز التجارية، وهي تؤثر مباشرة على اقتصاديات عقد الإيجار، ولذلك يجب أن تُخفِّض أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار المبدئيين بدلاً من الاعتراف بها كإيراد عند استلامها. والخطأ في هذه المعالجة يبالغ في تقدير كل من أصل حق الاستخدام ومصروف الإيجار المستقبلي، ويقلل من التكلفة الحقيقية لشغل المساحة. وعلى نحو منفصل، قد تشكل التنازلات المؤقتة عن الإيجار المتفاوض عليها خلال مدة العقد (الشائعة أثناء فترات الركود أو إعادة التفاوض مع مالكي المراكز التجارية) تعديلاً لعقد الإيجار يستوجب إعادة قياس التزام الإيجار باستخدام معدل خصم منقّح، مما يغيّر أصل حق الاستخدام ومصروفي الاستهلاك والفوائد المستقبليين. وتواجه شركات التجزئة ذات المحافظ الكبيرة من المتاجر هذه المسألة باستمرار مع تجديد العقود أو منح الحوافز أو إعادة التفاوض عليها.

Lease incentives such as landlord fit-out contributions and rent-free periods are common in mall leases and directly reduce the economics of the lease, so they must reduce the initial right-of-use (ROU) asset and lease liability rather than being recognized as income when received. Getting this wrong overstates both the ROU asset and future rent expense, and understates the true cost of occupying the space. Separately, temporary rent concessions negotiated mid-lease (common during downturns or renegotiations with mall landlords) can be a lease modification requiring remeasurement of the lease liability using a revised discount rate, which changes the ROU asset and future depreciation and interest expense. Retailers with large store portfolios face this issue continually as leases are renewed, incentivized, or renegotiated.

هل تُستلَم الحافزة أو تصبح مستحقة عند بدء الإيجار أو قبله (بما يخفض أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار عند البداية) أم تُمنَح لاحقا كتنازل خلال مدة العقد؟ إذا مُنحت لاحقا، هل تُعد تعديلا للعقد يستوجب إعادة قياس الالتزام بمعدل خصم منقح، أم ينطبق حل عملي؟ هل استُخدمت سلسلة مدفوعات الإيجار المنقحة بالكامل بشكل متسق في إعادة القياس بدلا من فترة التنازل فقط؟

Is the incentive received or receivable at or before lease commencement (reducing the initial right-of-use asset and lease liability) or granted later as a concession during the lease term? If granted later, does it qualify as a lease modification requiring remeasurement of the liability at a revised discount rate, or does a practical expedient apply? Has the full revised lease payment stream been used consistently in the remeasurement rather than only the concession period?

1. عند بدء عقد الإيجار، يُبنى جدول دفعات الإيجار بالصافي بعد خصم أي فترات إيجار مجانية متفق عليها مسبقاً (فترة الإيجار المجانية لا يُعترف بها كإيراد منفصل - فهي فقط تعني عدم استحقاق أي دفعة عن تلك الفترة، وهذا منعكس بالفعل في سلسلة التدفقات النقدية المخصومة).
2. تُحدد أي حوافز إيجار إضافية مستحقة نقداً أو كمساهمة في تكاليف التجهيز (مثل دفعة نقدية ثابتة من المؤجر)؛ وهذه تُخفِّض القياس المبدئي لأصل حق الاستخدام، ولا تُخفِّض التزام الإيجار.
3. يُعترف بالتزام الإيجار بالقيمة الحالية لدفعات الإيجار المتبقية (أي سلسلة الدفعات التي تعكس بالفعل فترة الإيجار المجانية).
4. يُعترف بأصل حق الاستخدام بمبلغ يعادل التزام الإيجار، مضافاً إليه التكاليف المباشرة المبدئية وأي تكاليف تفكيك مقدرة، ومخصوماً منه حوافز الإيجار المستلمة أو المستحقة.
5. بالنسبة للتنازلات عن الإيجار أثناء مدة العقد، يجب أولاً تقييم ما إذا كان التغيير يستوفي تعريف تعديل عقد الإيجار (تغيير في النطاق أو المقابل لا يشكل جزءاً من الشروط الأصلية). فإذا كان الأمر كذلك، يُعاد قياس التزام الإيجار باستخدام معدل خصم منقّح في تاريخ نفاذ التعديل، وتُعدَّل قيمة أصل حق الاستخدام بمبلغ مقابل.
6. إذا كان التنازل المؤقت لا يغيّر نطاق العقد ويقتصر أثره على المقابل خلال فترة محدودة من الدفعات المستحقة أصلاً (وكان انخفاض المقابل غير مبالغ فيه مقارنة بأي تخفيض في النطاق)، يُقيَّم ما إذا كانت المنشأة قد اختارت تطبيق أي إعفاء عملي متاح لتنازلات نمط جائحة كوفيد-19 لا يزال قابلاً للتطبيق عليها؛ وإلا يُطبَّق نموذج التعديل العام.

1. At lease commencement, build the lease payment schedule net of any rent-free periods already agreed (a rent-free period is not separately recognized as income - it simply means no payment is due for that period, which is already reflected in the discounted cash flow stream).
2. Identify any additional lease incentives receivable in cash or as a contribution to fit-out costs (e.g., a fixed cash payment from the landlord); these reduce the initial measurement of the ROU asset, they do not reduce the lease liability.
3. Recognize the lease liability at the present value of the remaining lease payments (i.e., the payment stream that already reflects the rent-free period).
4. Recognize the ROU asset at the amount of the lease liability, plus initial direct costs and any estimated dismantling costs, minus lease incentives received or receivable.
5. For in-life rent concessions, assess first whether the change meets the definition of a lease modification (a change in scope or consideration not part of the original terms). If yes, remeasure the lease liability using a revised discount rate at the effective date of the modification and adjust the ROU asset by a corresponding amount.
6. If a temporary concession does not change the scope of the lease and only affects consideration up to and including payments originally due within a limited period (and consideration decreases are not disproportionate versus the reduction in scope), assess whether the entity has elected any available practical expedient for COVID-19-type concessions still applicable to it; otherwise apply the general modification model.

يُقاس أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار مبدئياً بالقيمة الحالية لدفعات الإيجار مخصومة بالمعدل الضمني في عقد الإيجار، أو بمعدل الاقتراض الإضافي للمستأجر إذا تعذر تحديد المعدل الضمني بسهولة - وعادة ما يُستخدم معدل الاقتراض الإضافي في عقود إيجار متاجر التجزئة. تُخفِّض حوافز الإيجار المستلمة أو المستحقة في تاريخ البدء أو قبله قياس أصل حق الاستخدام ريالاً بريال؛ ولا تُخصم بشكل منفصل إذا استُلمت عند البدء، أما إذا كانت مستحقة مستقبلاً فيجب تقييم إمكانية تحصيلها، وإذا كان التحصيل متأخراً تُستخدم قيمتها الحالية. وفيما بعد، يُقاس أصل حق الاستخدام بالتكلفة ناقصاً الاستهلاك المتراكم (بطريقة القسط الثابت على مدى مدة الإيجار ما لم يكن أساس منهجي آخر أكثر تمثيلاً) والانخفاض في القيمة؛ ويُقاس التزام الإيجار لاحقاً بطريقة الفائدة الفعلية، بحيث يزداد بالفوائد وينخفض بدفعات الإيجار المسددة. وعند التعديل، يُعاد قياس التزام الإيجار باستخدام معدل خصم منقّح يُطبَّق على سلسلة الدفعات المعدَّلة، ويُسجَّل الفرق كتعديل على أصل حق الاستخدام (وليس في قائمة الدخل)، ما لم يكن أصل حق الاستخدام قد انخفض بالفعل إلى صفر، وفي هذه الحالة يُعترف بأي تخفيض إضافي في الربح أو الخسارة.

Initial ROU asset and lease liability are measured using the present value of lease payments discounted at the rate implicit in the lease, or the lessee's incremental borrowing rate if the implicit rate is not readily determinable - typically the incremental borrowing rate for retail store leases. Lease incentives received or receivable at or before commencement reduce the ROU asset measurement dollar for dollar; they are not discounted separately if received at commencement, but if receivable in the future, the receivable should be assessed for collectability and, if delayed, its present value used. Subsequently, the ROU asset is measured at cost less accumulated depreciation (straight-line over the lease term unless another systematic basis is more representative) and impairment; the lease liability is subsequently measured using the effective interest method, increased for interest and decreased for lease payments made. On modification, the lease liability is remeasured using a revised discount rate applied to the revised payment stream, and the difference is recorded as an adjustment to the ROU asset (not P&L), unless the ROU asset is already reduced to nil, in which case any further reduction is recognized in profit or loss.

عرض أصول حق الاستخدام بشكل منفصل أو الإفصاح عنها إذا أُدرجت ضمن بند آخر مع تحديد ذلك البند؛ عرض التزامات الإيجار بشكل منفصل عن الالتزامات الأخرى أو الإفصاح عنها؛ مصروف استهلاك أصول حق الاستخدام حسب فئة الأصل محل العقد؛ مصروف الفائدة على التزامات الإيجار؛ مبلغ حوافز الإيجار ومزايا فترات الإيجار المجانية المنعكسة في قياس أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار لعقود الإيجار الجديدة الجوهرية خلال الفترة؛ طبيعة تعديلات عقود الإيجار الجوهرية خلال الفترة وأثرها المالي، بما في ذلك التنازلات عن الإيجار؛ تحليل استحقاق التزامات الإيجار؛ الأحكام الجوهرية في تحديد معدل الاقتراض الإضافي ومدة الإيجار

ROU assets presented separately or disclosed if included within another line item, with the line item identified; lease liabilities presented separately from other liabilities or disclosed; depreciation charge for ROU assets by class of underlying asset; interest expense on lease liabilities; amount of lease incentives and rent-free benefits reflected in ROU asset and lease liability measurement for material new leases during the period; nature and financial effect of significant lease modifications during the period, including rent concessions; maturity analysis of lease liabilities; significant judgments in determining the incremental borrowing rate and lease term

• الاعتراف بمساهمات التجهيز من المؤجر كإيراد آخر فوري بدلاً من مقاصتها مقابل أصل حق الاستخدام
• معاملة فترة الإيجار المجانية على أنها تُنشئ إيراداً خلال الأشهر المجانية بدلاً من توزيع أثرها ضمن سلسلة الدفعات المخصومة منذ اليوم الأول
• عدم تقييم ما إذا كان التنازل عن الإيجار أثناء مدة العقد يُعد تعديلاً لعقد الإيجار، والاكتفاء بدلاً من ذلك بالاعتراف بانخفاض الإيجار كتخفيض بسيط في المصروف
• استخدام معدل الخصم الأصلي (قبل التعديل) عند إعادة القياس بسبب التعديل بدلاً من معدل منقّح في تاريخ النفاذ
• عدم التمييز بين التنازلات التي تخفض النطاق (مثل الإنهاء المبكر لجزء من المساحة) والتنازلات السعرية البحتة، وهو ما يؤثر على آلية التعديل
• نسيان إعادة تقييم مدة الإيجار أو خيارات الشراء/التجديد التي قد يستحدثها التفاوض على التنازل

• Recognizing landlord fit-out contributions as immediate other income rather than netting them against the ROU asset
• treating a rent-free period as generating income during the free months instead of spreading its benefit through the discounted payment stream from day one
• failing to assess whether an in-life rent concession is a lease modification and instead recognizing the reduced rent as a simple reduction in expense
• using the original (pre-modification) discount rate when remeasuring for a modification instead of a revised rate at the effective date
• not distinguishing between concessions that reduce scope (e.g., early termination of part of the space) versus pure price concessions, which affects the modification mechanics
• forgetting to reassess lease term or purchase/renewal options triggered by a concession negotiation