يحدد تصنيف العقار الصحيح ما إذا كان يقاس بالقيمة العادلة عبر الأرباح (IAS 40) أو يُستهلك (IAS 16) أو يُقاس بالأقل من التكلفة وصافي القيمة القابلة للتحقق (IAS 2)؛ ولهذا الحكم وحده في الأبراج متعددة الاستخدام أثر قد يبلغ عشرات الملايين من الريالات على الربح المعلن، وقد يشوّه نسب الرفع المالي والعائد المعروضة على الممولين والمستثمرين.

Misclassifying property drives whether it is fair-valued through profit (IAS 40), depreciated (IAS 16), or held at lower of cost and NRV (IAS 2); for large mixed-use towers this single judgment can swing reported profit by tens of millions of SAR and misstate leverage and yield ratios shown to lenders and investors.

ما النية الموثقة من المجلس لكل عقار (محتفظ به للتأجير/التقدير، للبيع، أم مشغول من المالك)؟ بالنسبة للمباني ذات الاستخدام المختلط، هل يمكن بيع أو تأجير الأجزاء المشغولة من المالك والمؤجرة بشكل منفصل، مما يستلزم تصنيفاً مقسماً؟ إذا تعذر فصل الأجزاء، هل الجزء المشغول من المالك ضئيل بما يكفي لتصنيف الكل كعقار استثماري؟ هل الخدمات المصاحبة للشاغلين (تدبير منزلي، مطاعم، استقبال) جوهرية بما يكفي لتصنيف العقار كأصل ثابت مشغَّل من المالك بدلاً من عقار استثماري؟

What is the board-documented intent for each property (held for rental/appreciation, held for sale, or owner-occupied)? For mixed-use buildings, can the owner-occupied and leased portions be sold or leased separately, requiring a split classification? If the portions cannot be separated, is the owner-occupied portion insignificant enough to still classify the whole as investment property? Are ancillary services to occupants (housekeeping, F&B, front desk) significant enough that the property should be classified as owner-operated PP&E rather than investment property?

1) حدّد الغرض الأساسي من العقار استنادا إلى نية معتمدة من المجلس وعقود التأجير وأدلة التسويق (دخل إيجاري/نمو رأسمالي مقابل البيع أو الاستخدام الذاتي). 2) إذا كان الأصل بأكمله مؤجرا للغير بعقود تشغيلية، صنّفه عقارا استثماريا (IAS 40). 3) إذا كان معدا للبيع ضمن النشاط الاعتيادي للمطور، صنّفه مخزونا (IAS 2). 4) إذا كانت المنشأة تشغله لعملياتها الخاصة، صنّفه أصلا ثابتا (IAS 16). 5) في المباني متعددة الاستخدام، اختبر إمكانية بيع أو تأجير الجزء المشغول بالمالك والجزء المؤجر كل على حدة (مثلا بالطابق أو بصك ملكية مستقل)؛ فإن أمكن، قسّم الأصل وصنّف كل جزء وفق طبيعته. 6) إذا تعذر الفصل، صنّف الأصل كاملا عقارا استثماريا فقط إذا كان الجزء المشغول بالمالك غير جوهري؛ وإلا فعامل الأصل بأكمله كأصل ثابت. 7) حين تكون الخدمات المصاحبة للشاغلين (تدبير منزلي، أمن، مطاعم، استقبال) جوهرية للاتفاق ككل (نمط الفنادق/الشقق الفندقية)، صنّف الأصل كأصل ثابت مشغّل بالمالك لا كعقار استثماري. 8) وثّق الاستنتاج وأعد النظر فيه فقط عند تغيّر مثبت في الاستخدام، لا وفق مزاج السوق.

1) Identify the property's primary purpose from board-approved intent, leasing contracts and marketing evidence (rental income/capital appreciation vs sale vs own use). 2) If the whole asset is leased to third parties under operating leases, classify as investment property (IAS 40). 3) If held for sale in the ordinary course of the developer's business, classify as inventory (IAS 2). 4) If occupied by the entity for its own operations, classify as PP&E (IAS 16). 5) For mixed-use buildings, test whether the owner-occupied and leased portions could be sold or leased separately (e.g., by floor or strata title); if yes, split the asset and classify each portion. 6) If the portions cannot be sold separately, classify the whole as investment property only if the owner-occupied portion is insignificant; otherwise treat the whole as PP&E. 7) Where ancillary services to occupants (housekeeping, security, F&B, front desk) are significant to the arrangement as a whole (hotel/serviced-apartment style), classify as PP&E/owner-operated rather than investment property. 8) Document the conclusion and revisit only on evidenced change of use, not on sentiment or market cycle.

يقاس العقار الاستثماري مبدئيا بالتكلفة (سعر الشراء زائدا تكاليف المعاملة المنسوبة مباشرة)؛ ويتبع القياس اللاحق النموذج الذي تختاره المنشأة (القيمة العادلة أو التكلفة، انظر RECON-020) مطبقا باتساق على كل العقارات الاستثمارية. أما جزء الأصل الثابت المشغول بالمالك فيقاس بالتكلفة ناقصا الاستهلاك المتراكم والهبوط بموجب IAS 16، مع تحميل الاستهلاك على مدى عمره الإنتاجي. وعند تقسيم أصل مختلط، وزّع القيمة العادلة أو التكلفة الإجمالية بين جزأي العقار الاستثماري والأصل الثابت على أساس معقول (كنسبة المساحة أو تقييم مستقل لكل مكوّن) في تاريخ الاعتراف المبدئي أو إعادة التصنيف.

Investment property is measured initially at cost (purchase price plus directly attributable transaction costs); subsequent measurement follows the entity's elected model (fair value or cost, see RECON-020) applied consistently to all investment property. The owner-occupied PP&E portion is measured at cost less accumulated depreciation and impairment under IAS 16, with depreciation charged over its useful life. When a mixed asset is split, allocate the total fair value or cost between the investment property and PP&E portions on a reasonable basis (e.g., relative floor area or independent valuation by component) at the date of initial recognition or reclassification.

سياسة ومعايير التصنيف المستخدمة للتمييز بين العقار الاستثماري والأصل الثابت والمخزون؛ أساس ونتيجة اختبار قابلية الفصل للأصول متعددة الاستخدام؛ القيمة الدفترية والقيمة العادلة للعقار الاستثماري (حتى تحت نموذج التكلفة)؛ المبالغ المعترف بها في الأرباح والخسائر لدخل الإيجار ومصاريف التشغيل المباشرة؛ وصف الجزء المشغول بالمالك وأساس قياسه؛ أي قيود على قابلية التحقق أو تحويل الدخل.

Classification policy and criteria used to distinguish investment property from PP&E and inventory; basis and outcome of the separability test for mixed-use assets; carrying amount and fair value of investment property (even under cost model); amounts recognized in profit or loss for rental income and direct operating expenses; description of the owner-occupied portion and its measurement basis; any restrictions on realizability or remittance of income.

1) إعادة تصنيف العقارات بين العقار الاستثماري والمخزون/الأصل الثابت وفق مزاج السوق أو لتنعيم الأرباح بدل الاستناد لتغيّر مثبت في الاستخدام. 2) معاملة مخزون المطور غير المباع كعقار استثماري لمجرد تأجيره مؤقتا انتظارا لمشترٍ دون تغيّر حقيقي في النية. 3) تجاهل طوابق مشغولة بالمالك ذات حجم جوهري داخل البرج وتصنيف المبنى كاملا كعقار استثماري. 4) عدم اختبار قابلية الفصل للأجزاء ذات الصكوك المستقلة أو القابلة للبيع منفردة، وتصنيف الأصل بأكمله افتراضيا بفئة واحدة. 5) عدم إعادة تقييم التصنيف عند تحول الخدمات المصاحبة نحو نمط الفنادق الجوهري، فيبقى مبنى مشغَّل خدميا مصنفا خطأً كعقار استثماري.

1) Reclassifying properties between investment property and inventory/PP&E based on market sentiment or to smooth earnings rather than on evidenced change of use. 2) Treating unsold developer stock as investment property merely because it is temporarily leased while awaiting a buyer, without genuine intent change. 3) Ignoring materially-sized owner-occupied floors within a tower and classifying the whole building as investment property. 4) Failing to test separability for strata-titled or independently sellable portions, defaulting the whole asset to one classification. 5) Not reassessing classification when ancillary hotel-style services become significant, leaving a serviced building wrongly carried as investment property.