حق الرجوع والمبالغ المحتجزة وتعزيزات الائتمان من الجهات المنشئة

نادرا ما ينقل شراء المحافظ المخاطر كلها بشكل نظيف. فالجهات المنشئة تمنح شركة إعادة التمويل عادة حق رجوع على القروض المتعثرة، أو التزاما بإعادة شراء القروض التي تخالف ضمانات الأهلية، أو مبلغا محتجزا (جزءا من السعر يُحجز ويُدفع لاحقا صافيا من الخسائر)، أو حماية الخسارة الأولى، أو تأمينا عقاريا ملحقا بالقروض. وكل خاصية تغيّر ما اقتناه المشتري فعلا. ففي أحد الطرفين، يعني حق الرجوع الكامل على الخسائر الائتمانية أن الجهة المنشئة احتفظت بتقريبا كل المخاطر والمنافع: فلا يمكنها استبعاد القروض، ولا يحمل المشتري قروضا عقارية أصلا، بل ذمة على الجهة المنشئة. وفي الطرف الآخر، يُعد المبلغ المحتجز المحدود التزاما منفصلا على المشتري يمتص الخسائر. ويحدد كون التعزيز جزءا متكاملا من الشروط التعاقدية للقروض ما إذا كان يخفض الخسائر الائتمانية أم يُعترف به بشكل منفصل.

هل تتحمل الجهة المنشئة الخسائر الائتمانية على المحفظة بما يتجاوز مبلغ خسارة أولى صغيرا، من خلال حق الرجوع أو الضمانات أو المقايضات أو سعر مؤجل، بحيث تحتفظ بتقريبا كل المخاطر والمنافع؟ وإن كان كذلك، فهل اعترف المشتري بذمة تمويل على الجهة المنشئة بدلا من القروض العقارية؟ هل يُحتجز جزء من سعر الشراء، وما شروط إطلاقه وتخفيضه؟ هل تقتصر ضمانات الأهلية والتزامات إعادة الشراء على العيوب القائمة عند البيع (المستندات، الأهلية) أم تغطي الأداء الائتماني اللاحق؟ هل تعزيز الائتمان (التأمين العقاري، الضمان على مستوى المقترض، الخسارة الأولى على الجهة المنشئة) جزء من الشروط التعاقدية للقروض أم عقد منفصل، وهل نُقل مع القروض؟ وهل تُراعى مخاطر الائتمان الخاصة بمقدم التعزيز؟

1. حلّل النقل من جانب الجهة المنشئة أولا: فإذا احتفظت الجهة المنشئة بتقريبا كل المخاطر والمنافع (كحق الرجوع الكامل على الخسائر الائتمانية، أو ترتيب العائد الإجمالي)، فإن النقل لا يستوفي شروط الاستبعاد.
2. في هذه الحالة لا يعترف المشتري بالقروض العقارية؛ بل يعترف بذمة على الجهة المنشئة بقيمة النقد المدفوع، تُقاس بالتكلفة المطفأة، وتحدد مخاطر ائتمان الجهة المنشئة (والقروض العقارية كضمان) الخسائر الائتمانية المتوقعة.
3. إذا نقلت الجهة المنشئة تقريبا كل المخاطر والمنافع، يعترف المشتري بالقروض (BANK-089).
4. المبلغ المحتجز: اعترف بكامل محفظة القروض وبالتزام مالي للجهة المنشئة بالمبلغ المحتجز؛ وعندما تخفض الخسائر المبلغ المحتجز وفق شروطه، خفّض الالتزام مع إثبات المقابل في الربح أو الخسارة، بينما يُعترف بالخسائر الائتمانية والشطب على القروض بالإجمالي.
5. التزامات إعادة الشراء بسبب مخالفة ضمانات الأهلية: تمنح المشتري حق إعادة القروض المعيبة بالقيمة الاسمية؛ فاعترف بأي مطالبة عند تحديد المخالفة ووجود ما يدعم الاسترداد، ولا تأخذها في الحسبان عند قياس الخسائر المتوقعة على القروض المتأثرة إلا إذا كان الحق جزءا متكاملا منها.
6. تعزيزات الائتمان: أدرج في قياس الخسائر الائتمانية التدفقات النقدية من الضمانات وتعزيزات الائتمان الأخرى التي تُعد جزءا من الشروط التعاقدية للقروض ولا يُعترف بها بشكل منفصل (كوثيقة تأمين عقاري تنتقل مع القرض)؛ أما التعزيزات التي تُعد عقودا منفصلة غير متكاملة مع القروض فلا تخفض الخسائر الائتمانية، ويُعترف بها بشكل منفصل حين يكون للمشتري حق في التعويض.
7. اعكس قدرة مقدم التعزيز على السداد في أي مبلغ يُدرج.

النقل غير المستوفي لشروط الاستبعاد: ذمة على الجهة المنشئة بالنقد المدفوع زائدا تكاليف المعاملة، بالتكلفة المطفأة، مع خسائر ائتمانية تحددها احتمالية تعثر الجهة المنشئة والقروض العقارية كضمان. الالتزام المحتجز: يُقاس مبدئيا بالمبلغ المحتجز (مخصوما إذا كان التأجيل طويلا والأثر جوهريا)؛ ثم يُخفّض لاحقا بالخسائر الممتصة وبالمدفوعات للجهة المنشئة، مع عكس التغيرات المتوقعة في المبلغ المستحق كتعديلات على تدفقاته النقدية المقدرة. التعزيزات المتكاملة: تُدرج في تقدير التدفقات النقدية للخسائر الائتمانية، صافية من التعثر المتوقع لمقدمها. التعزيزات غير المتكاملة: لا تخفض الخسائر الائتمانية؛ ويُعترف بأي حق تعويض كأصل منفصل وفق السياسة التي اختارتها الشركة وأفصحت عنها.

أفصح عن: (1) طبيعة تعزيزات الائتمان وحقوق الرجوع والمبالغ المحتجزة وحقوق إعادة الشراء التي حُصل عليها من الجهات المنشئة؛ (2) أثر الضمانات وتعزيزات الائتمان الأخرى في المبالغ الناشئة عن الخسائر الائتمانية المتوقعة، والحد الأقصى للتعرض لمخاطر الائتمان دون أخذها في الحسبان؛ (3) المبلغ الدفتري للالتزامات المحتجزة والذمم على الجهات المنشئة؛ (4) الأحكام الجوهرية في تقرير ما إذا كانت المحافظ المشتراة يُعترف بها كقروض أم كذمم تمويل على الجهات المنشئة، وما إذا كانت التعزيزات متكاملة؛ (5) تركز مخاطر الائتمان على جهات منشئة ومقدمي تعزيزات بعينهم.

• الاعتراف بقروض عقارية مشتراة مع حق رجوع كامل على الجهة المنشئة، مع أن الجهة المنشئة احتفظت بتقريبا كل المخاطر والمنافع؛ مقاصة المبلغ المحتجز مع رصيد القروض؛ تخفيض الخسائر الائتمانية بسبب ضمان من الجهة المنشئة مقدم باتفاقية منفصلة غير متكاملة مع القروض؛ تجاهل مخاطر الائتمان الخاصة بالجهة المنشئة عند الاعتماد على حق الرجوع عليها؛ معاملة حقوق إعادة الشراء بسبب الأهلية كحماية من الخسائر الائتمانية اللاحقة؛ الاعتراف بإطلاق المبلغ المحتجز للجهة المنشئة كمصروف بدلا من تسوية التزام