دعم الإسكان الحكومي المدفوع نيابة عن المقترضين

في عدة برامج إسكان في المنطقة، يدفع صندوق إسكان عام جزءا من الربح أو القسط على القروض العقارية للمواطنين المستحقين، مباشرة إلى الجهة المقرضة. ويمكن أن تعرض القوائم المالية للجهة المقرضة ذلك بطرق مختلفة جوهريا: كدخل فوائد على القرض (مع ذمة على الصندوق عن جزء من القسط)، أو كدخل منحة حكومية وفق معيار المحاسبة الدولي 20 إلى جانب دخل فوائد أقل. وتؤثر الإجابة في هامش صافي الفوائد المعلن، ومعدل الفائدة الفعلي للقروض، والخسائر الائتمانية المتوقعة (فمخاطر ائتمان الصندوق تختلف عن مخاطر المقترض)، وما يحدث إذا توقف الدعم. ويتوقف التحليل على الجهة الملتزمة بالمبلغ المدعوم وعلى من تقصد الحكومة إفادته؛ ولا تقدم المعايير الدولية إرشادات محددة لهذا الهيكل، لذا يلزم الحكم المهني وينبغي توثيق وجهات النظر.

بموجب عقد القرض، هل المقترض ملزم بدفع المعدل التعاقدي كاملا مع قيام الصندوق بدفع جزء منه نيابة عنه، أم أن المعدل التعاقدي للمقترض هو ذاته المعدل المخفض؟ إذا لم يدفع الصندوق، فهل يستطيع المقرض مطالبة المقترض بالعجز؟ هل اتفاقية الدعم بين الصندوق والمقترض، أم بين الصندوق والمقرض، وهل تفرض شروطا على المقرض (أحجام إقراض، سقوف تسعير، فحص الأهلية)؟ هل يمثل مجموع المعدل المدعوم ومعدل المقترض معدل سوق للقرض؟ من يتحمل مخاطر إيقاف البرنامج أو فقدان المقترض للأهلية؟ وكيف تُتابع المبالغ المستحقة من الصندوق وتُعمّر وتُقيّم من حيث الخسائر الائتمانية المتوقعة؟

1. اقرأ عقد القرض واتفاقية الدعم معا، وحدد الملتزم بكل جزء من القسط والجهة المقصود إفادتها من الدعم.
2. وجهة النظر (أ) (الدعم نيابة عن المقترض): حين يدين المقترض بالمعدل التعاقدي كاملا ويدفع الصندوق جزءا منه كمنفعة للمقترض، يكون المبلغ كله دخل فوائد على القرض وفق IFRS 9، محتسبا بمعدل الفائدة الفعلي على كامل التدفقات النقدية التعاقدية؛ والجزء المدعوم المستحق من الصندوق ذمة تُعد جزءا من التدفقات النقدية للقرض، يسددها طرف ثالث.
3. في وجهة النظر (أ)، قيّم الخسائر الائتمانية المتوقعة مع مراعاة الطرفين الدافعين: فحصة الصندوق تحمل مخاطر ائتمان حكومية، وإذا ظل المقترض ملزما بأي دعم غير مدفوع، تكون التدفقات النقدية للقرض محمية بالطرفين.
4. وجهة النظر (ب) (منحة للمقرض): حين يكون المعدل التعاقدي للمقترض هو المعدل المخفض، ويدفع الصندوق للمقرض بموجب اتفاقية منفصلة مقابل التزام المقرض بشروط البرنامج (كالإقراض للمستحقين بمعدلات محددة السقف)، تكون المدفوعات مساعدة حكومية للمقرض وتقع ضمن معيار المحاسبة الدولي 20؛ فاعترف بها عندما يتوافر تأكيد معقول على امتثال المقرض للشروط وعلى استلام المدفوعات، وفي الربح أو الخسارة بصورة منتظمة على مدى الفترات التي يُعترف فيها بالفوائد المخفضة ذات الصلة.
5. في وجهة النظر (ب)، قِس القرض وفق شروطه التعاقدية الخاصة؛ وإذا كان معدله أقل من السوق، فانظر في القيمة العادلة عند الاعتراف الأولي وفيما إذا كان ينبغي تقييم المنحة والقرض معا كترتيب واحد.
6. طبّق التحليل المختار باتساق على البرامج ذات الخصائص نفسها، ووثّق الوقائع التي تدعمه.
7. حين لا تنطبق أي من وجهتي النظر بوضوح، اختر سياسة محاسبية وفق معيار المحاسبة الدولي 8 تقدم معلومات ملائمة وموثوقة، وأفصح عنها.

وجهة النظر (أ): يُحتسب معدل الفائدة الفعلي للقرض على إجمالي التدفقات النقدية التعاقدية (حصة المقترض وحصة الصندوق)؛ وتُعد الذمة على الصندوق جزءا من إجمالي المبلغ الدفتري للقرض أو مكونا منه يُتابع منفصلا، مع خسائر ائتمانية تعكس الدافع لكل حصة. وجهة النظر (ب): دخل الفوائد بمعدل الفائدة الفعلي على التدفقات النقدية التعاقدية المخفضة للمقترض؛ ودخل المنحة يُعترف به على أساس منتظم يطابق فترات الفوائد المخفضة، ويُعرض إما كبند منفصل أو ضمن الإيرادات الأخرى، أو يُخصم من مصروف ذي صلة حيث يسمح معيار المحاسبة الدولي 20؛ والمبالغ المستحقة من الصندوق ذمم خاضعة للخسائر الائتمانية المتوقعة. وفي كلتا وجهتي النظر، يغيّر أي تغير في الدعم (انتهاء البرنامج، أو فقدان المقترض للأهلية) التدفقات النقدية المتوقعة: ففي (أ) قد يكون تعديلا أو حدثا ائتمانيا بحسب ما إذا كان على المقترض دفع الفرق؛ وفي (ب) يتوقف دخل المنحة المستقبلي فحسب.

أفصح عن: (1) طبيعة برامج دعم الإسكان والسياسة المحاسبية المطبقة، بما فيها الحكم الجوهري بشأن ما إذا كان الدعم دخل فوائد أم منحا حكومية؛ (2) مبالغ دخل الفوائد المرتبط بالدعم أو دخل المنح المعترف بها؛ (3) المبالغ المستحقة من صندوق الإسكان وأعمارها وجودتها الائتمانية؛ (4) وفق معيار المحاسبة الدولي 20، الشروط غير المستوفاة والالتزامات المحتملة الأخرى المرتبطة بالمساعدة الحكومية؛ (5) تركز الدخل والذمم على صندوق الإسكان العام، وإفصاحات الأطراف ذات العلاقة إذا كان الصندوق والشركة خاضعين لسيطرة حكومية مشتركة.

• اختيار طريقة العرض بناء على أثرها في هامش صافي الفوائد لا على شروط العقد؛ الاعتراف بمبالغ الدعم عند استلام النقد بدلا من استحقاقها؛ معاملة المبالغ المستحقة من الصندوق كخالية من المخاطر دون تقييم للخسائر الائتمانية أو تعمير؛ تطبيق وجهة النظر (أ) على بعض البرامج و(ب) على برامج مماثلة دون سبب؛ تجاهل الأثر في التدفقات النقدية المتوقعة عندما يفقد المقترضون الأهلية؛ عدم الإفصاح عن الحكم المتخذ