تسمية الترتيب 'عقد إدارة' بينما هو في جوهره إيجار (أو العكس) تحدد ما إذا كانت عشرات الملايين من الريالات من إيراد الفندق والتزامات الإيجار وأصول حق الاستخدام ستظهر أصلا في دفاتر المالك؛ والخطأ في ذلك يشوّه جوهريا قائمة المركز المالي ونسب الرافعة المالية وقاعدة الإيراد المستخدمة لحساب رسوم الإدارة والحوافز.

Calling an arrangement a 'management contract' when it is in substance a lease (or vice versa) drives whether tens of millions of SAR of hotel revenue, lease liabilities, and right-of-use assets appear on the owner's books at all, getting this wrong materially misstates the balance sheet, leverage ratios, and the revenue base used for management/incentive fee calculations.

من يسيطر على الاستخدام اليومي لأصل الفندق ويتحمل مخاطر ومنافع التشغيل، المالك أم المشغل؟ هل الترتيب من حيث الجوهر إيجار للعقار، أم عقد خدمة/إدارة، أم امتياز للعلامة التجارية؟ إذا كان إيجارا، هل حُدد أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار بشكل صحيح بموجب المعيار الدولي 16 بدلا من تحميله كمصروف رسوم إدارة؟

Does the owner or the operator control the day-to-day use of the hotel asset and bear the operating risks and rewards? Is the arrangement in substance a lease of the property, a service/management contract, or a franchise of the brand? If it is a lease, has the right-of-use asset and lease liability been identified correctly under IFRS 16 rather than expensed as a management fee?

1. اقرأ جوهر الاتفاقية لا مسمّاها: حدد من يتحمل مخاطر ومنافع تشغيل الفندق (الإشغال، متوسط سعر الغرفة، تجاوزات التكلفة).
2. قيّم من يسيطر على استخدام أصل الفندق يوميا؛ فإذا كان المالك يوجّه كيفية ولأي غرض يُستخدم الأصل ويحتفظ بمعظم المنفعة الاقتصادية بينما ينفذ المشغل خدمات فقط مقابل رسم، فهو ترتيب خدمة/إدارة؛ أما إذا حصل المشغل على حق السيطرة على استخدام أصل محدد لفترة مقابل عوض، فقيّم تصنيف الإيجار بموجب المعيار الدولي 16.
   3. إذا استُنتج أنه عقد إدارة: يعترف المالك بـ100% من إيراد الفندق وتكاليف التشغيل، ويسجل الرسم الأساسي للمشغل (نسبة من الإيراد) ورسم الحافز (نسبة من الربح التشغيلي الإجمالي أو ما شابه) كمصروف تشغيلي عند استحقاقه للمشغل بموجب المعيار الدولي 15.
   4. إذا استُنتج أنه إيجار لمشغل: يعترف المالك (كمؤجر) بإيراد إيجار (تشغيلي أو تمويلي وفق معايير المؤجر في المعيار الدولي 16) بدلا من إيراد تشغيل الفندق؛ وإذا كان المالك نفسه مستأجرا للمبنى بموجب عقد إيجار رئيسي، فيقيّم بشكل منفصل محاسبة المستأجر الخاصة به.
   5. إذا كان المالك يشغّل ذاتيا، وحّد كل إيرادات الفندق وتكاليفه مباشرة دون طبقة رسوم منفصلة.
   6. أعد تقييم التصنيف كلما أُعيد التفاوض على العقد أو تم تمديده أو تغيرت صلاحيات المشغل جوهريا (كاكتساب المالك أو فقدانه حقوق الموافقة على الموازنات أو التسعير أو التوظيف).

1. Read the substance of the agreement, not its label: identify who bears the operating risk and reward (occupancy, ADR, cost overruns) of running the hotel.
2. Assess who controls the use of the hotel asset day to day, if the owner directs how and for what purpose the asset is used and retains substantially all economic benefit while the operator merely executes services for a fee, it is a service/management arrangement; if the operator obtains the right to control use of an identified asset for a period in exchange for consideration, evaluate lease classification under IFRS 16.
   3. If concluded a management contract: the owner recognizes 100% of hotel revenue and operating costs, and records the operator's base fee (% of revenue) and incentive fee (% of GOP or similar) as an operating expense as the operator earns them under IFRS 15.
   4. If concluded a lease to an operator: the owner (as lessor) recognizes lease income (operating or finance lease per IFRS 16 lessor criteria) instead of hotel operating revenue; if the owner itself leases the building under a head lease, it separately assesses its own lessee accounting.
   5. If the owner self-operates, consolidate all hotel revenues and costs directly with no separate fee layer.
   6. Reassess the classification whenever the contract is renegotiated, extended, or operator authority materially changes (e.g., owner gains/loses approval rights over budgets, pricing, or staffing).

قِس رسوم الإدارة الأساسية بالنسبة التعاقدية من الإيراد الإجمالي عند استحقاقها للمشغل (شهريا عادة، بما يتوافق مع تقارير إيراد الفندق). قِس رسوم الحوافز بالنسبة التعاقدية من الربح التشغيلي الإجمالي (أو مقياس مماثل محدد) عند استحقاق أو قابلية قياس الربح الأساسي، وغالبا ما تُسوّى ربع سنويا أو سنويا وفق تعريف الربح التشغيلي الإجمالي في العقد. بالنسبة للإيجار لمشغل، قِس إيراد الإيجار على أساس منهجي (بالقسط الثابت للمدفوعات الثابتة في الإيجار التشغيلي؛ واعترف بالإيجار المتغير/على أساس المبيعات عند استحقاقه). بالنسبة لعقد إيجار رئيسي يكون فيه المالك مستأجرا، قِس أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار بالقيمة الحالية لمدفوعات الإيجار مخصومة بالمعدل الضمني في الإيجار أو معدل الاقتراض الإضافي للمالك، مع استهلاك وفائدة لاحقين.

Measure base management fees at the contractual percentage of gross revenue as revenue is earned by the operator (typically monthly, matching hotel revenue reporting). Measure incentive fees at the contractual percentage of gross operating profit (or similar defined metric) as the underlying profit is earned/measurable, often trued up quarterly or annually per the contract's GOP definition. For a lease to an operator, measure lease income on a systematic basis (straight-line for fixed operating lease payments; recognize variable/turnover rent as it is earned). For a head lease where the owner is lessee, measure the right-of-use asset and lease liability at the present value of lease payments discounted at the rate implicit in the lease or the owner's incremental borrowing rate, with subsequent depreciation and interest.

أفصح عن طبيعة الترتيب لكل عقار (مملوك ومشغل ذاتيا، مؤجر لمشغل، مُدار، بامتياز)؛ أفصح عن إيراد الفندق الإجمالي وتكاليف التشغيل بشكل منفصل عن مصروف رسوم الإدارة/الحوافز حيثما ينطبق عقد الإدارة؛ أفصح عن تصنيف الإيجار (مؤجر/مستأجر) وأصول حق الاستخدام والتزامات الإيجار وإيراد أو مصروف الإيجار بموجب المعيار الدولي 16 حيثما وجدت عقود إيجار؛ أفصح عن الحكم المستخدم للتمييز بين عقد الإدارة والإيجار المقنّع؛ أفصح عن شروط الأطراف ذات العلاقة إذا كان المشغل طرفا ذا علاقة؛ أفصح عن تعريفات الربح التشغيلي الإجمالي أو الإيراد المستخدمة لحساب رسوم الحوافز/الرسم الأساسي.

Disclose the nature of the arrangement per property (owned/self-operated, leased to operator, managed, franchised); disclose gross hotel revenue and operating costs separately from management/incentive fee expense where a management contract applies; disclose lease classification (lessor/lessee), right-of-use assets, lease liabilities and lease income/expense per IFRS 16 where leases exist; disclose the judgment used to distinguish a management contract from a disguised lease; disclose related-party terms if the operator is a related party; disclose the GOP or revenue definitions used to compute incentive/base fees.

• معاملة عقد الإدارة وكأن المشغل، لا المالك، هو من يعترف بإيراد تشغيل الفندق
• تصنيف اتفاقية تشغيل طويلة الأجل ذات مدفوعات دنيا ثابتة ومشاركة محدودة للمالك كعقد إدارة بينما هي في جوهرها إيجار
• عدم إعادة تقييم الهيكل بعد إعادة تفاوض تنقل حقوق القرار بين المالك والمشغل
• إغفال التزام عقد الإيجار الرئيسي الخاص بالمالك نفسه عندما يستأجر المالك (بدلا من يملك) العقار الأساسي
• احتساب رسوم الحوافز على أساس ربح تشغيلي إجمالي معرّف بشكل غير صحيح لا يطابق التعريف التعاقدي.

• Treating a management contract as if the operator, not the owner, recognizes hotel operating revenue
• classifying a long-term operating agreement with fixed minimum payments and limited owner involvement as a management contract when it is in substance a lease
• not reassessing the structure after a renegotiation that shifts decision rights between owner and operator
• omitting the owner'
• s own head-lease liability when the owner leases (rather than owns) the underlying real estate
• calculating incentive fees on an incorrectly defined GOP base that does not match the contractual definition.