العقارات المستردة التي تُدار أو تُسجَّل ملكيتها باسم مقدم الخدمة لصالح الممولين: لمن الأصل؟

لاستكمال إجراءات التنفيذ، يُسجَّل مقدم الخدمة أو منشأة ضمن مجموعته أحيانا مالكا قانونيا للعقارات المستردة، أو يشتريها في المزاد عبر المزايدة بالدين، رغم أن الممول يموّل المزايدة ويحصل على كامل المتحصلات؛ فالملكية القانونية وحدها لا تجعل العقار أصلا لمقدم الخدمة، بينما يجب على مقدم الخدمة الذي يشتري العقارات فعلا بأمواله الخاصة ويتحمل مخاطر السعر أن يعترف بها، ولذلك قد تكون قائمة المركز المالي خاطئة بكامل قيمة محفظة عقارية في أي من الاتجاهين.

بموجب وثائق التسجيل الاسمي أو الأمانة أو التفويض، من يموّل الاستحواذ، ومن يحصل على متحصلات البيع ودخل الإيجار، ومن يتحمل الخسائر إذا انخفضت القيم؟ هل يستطيع مقدم الخدمة بيع العقار أو رهنه أو استخدامه لمنفعته الخاصة، أم بتعليمات الممول فقط؟ هل المنشأة المسجل باسمها العقار تابعة لمقدم الخدمة، وإن كانت كذلك فهل يوحّدها، أم أنها منشأة يسيطر عليها الممول؟ وحيث يستحوذ مقدم الخدمة على عقارات لنفسه، هل ينوي بيعها في سياق أعماله المعتاد بعد التجديد، أم الاحتفاظ بها للتأجير، أم بيعها بحالتها خلال فترة قصيرة؟

1. احصل على الوثائق القانونية التي تحكم كل ترتيب لتسجيل الملكية، وحدد من يموّل الاستحواذ، ومن يحصل على المتحصلات والدخل، ومن يتحمل مخاطر السعر وتكاليف الاحتفاظ.
2. حيث يكون مقدم الخدمة مسجلا مالكا بصفته مالكا اسميا أو وكيلا فقط، ولا يتعرض لقيمة العقار، ويجب عليه التصرف بتعليمات الممول، فلا يعترف بالعقار؛ فالترتيب ترتيب حفظ.
3. حيث تكون المنشأة المسجل باسمها العقار (منشأة العقارات المستردة) مملوكة قانونيا لمقدم الخدمة، فلا تفترض أنها تابعة له، بل طبّق عليها المعيار الدولي للتقرير المالي 10: فإذا كان الممول يوجّه أنشطتها ذات الصلة (التسعير والبيع والتمويل) ويتحمل عوائدها المتغيرة، فهو المسيطر عليها، ولا يوحّدها مقدم الخدمة رغم ملكيته لأسهمها. وإذا كان مقدم الخدمة يسيطر عليها ويوحّدها فعلا، فلا تظهر العقارات في القوائم الموحدة إلا إذا كانت المنشأة نفسها تسيطر عليها؛ أما المنشأة التي تحتفظ بها بصفة مالك اسمي بموجب اتفاقية مقابلة فلا تعترف بها.
4. حيث يسيطر مقدم الخدمة أو منشأته الموحدة على العقارات، وعادة لأنه استحوذ عليها بأمواله الخاصة ويستطيع توجيه استخدامها وبيعها ويتعرض لمخاطر سعرها وتكاليف الاحتفاظ بها، اعترف بها وصنّفها حسب الاستخدام المقصود: مخزون إذا كانت محتفظا بها للبيع في سياق الأعمال المعتاد (بما في ذلك بعد التجديد)، وعقار استثماري إذا كانت محتفظا بها لكسب الإيجارات أو لزيادة رأس المال، ومحتفظ بها للبيع (وفق المعيار الدولي للتقرير المالي 5) فقط للأصول غير المتداولة التي ستُسترد قيمتها الدفترية أساسا من خلال بيع مرجح بدرجة كبيرة خلال اثني عشر شهرا (بما في ذلك العقار المستحوذ عليه حصرا بغرض إعادة بيعه خارج سياق الأعمال المعتاد، إذا استوفيت الشروط عند الاستحواذ أو بعده بفترة قصيرة).
5. اعترف بأي تمويل مستلم من الممول لهذه العقارات كالتزام، لا كتخفيض للأصل؛ لكن إذا اقتصر السداد على متحصلات العقار واحتفظ الممول بمعظم المكاسب والخسائر المحتملة، فأعد النظر في الخطوة الثانية، لأن مقدم الخدمة قد لا يسيطر على العقار أصلا.
6. أعد التقييم عند تغير الاتفاقيات، كأن يتنازل ممول عن عقارات لمقدم الخدمة بسعر ثابت.

العقارات غير المعترف بها لا تُقاس؛ ويُفصح عن طبيعتها وعن أي التزامات أو مخاطر يحتفظ بها مقدم الخدمة. والعقارات المعترف بها كمخزون تُقاس بالتكلفة (سعر الشراء وتكاليف نقل الملكية والتجديد) وتُخفَّض إلى صافي القيمة القابلة للتحقق: سعر البيع التقديري مطروحا منه التكاليف التقديرية للإكمال وتكاليف البيع. والعقار الاستثماري يُقاس أوليا بالتكلفة ثم وفق نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة حسب الخيار المتبع. والأصول غير المتداولة المصنفة كمحتفظ بها للبيع تُقاس بالقيمة الدفترية أو القيمة العادلة مطروحا منها تكاليف البيع أيهما أقل، ولا تُستهلك.

أفصح عن: (1) طبيعة ترتيبات تسجيل الملكية والتسجيل الاسمي، وأساس عدم الاعتراف بالعقارات المحتفظ بها للممولين، متضمنا العدد أو القيمة التقريبية حيث يكون ذلك مفيدا، وأي التزامات متبقية كرسوم العقار أو الالتزامات تجاه الشاغلين؛ (2) للعقارات المعترف بها: التصنيف والقيم الدفترية وأساس القياس وأي تخفيضات؛ (3) الأحكام الجوهرية في استنتاج لمن يعود الأصل؛ (4) أي ضمانات أو تعويضات مقدمة للممولين بشأن هذه العقارات.

• الاعتراف بالعقارات في قائمة المركز المالي لمجرد أن مقدم الخدمة هو المالك المسجل
• إغفال عقارات اشتُريت بأموال مقدم الخدمة الخاصة لأنها اشتُريت في مزاد تنفيذ لصالح المحفظة
• تصنيف العقارات المحتفظ بها للتجديد وإعادة البيع في سياق الأعمال المعتاد كعقار استثماري أو كمحتفظ بها للبيع وفق المعيار الدولي للتقرير المالي 5 بدلا من المخزون
• افتراض أن المنشأة المسجل باسمها العقار تابعة أو غير تابعة لمجرد هوية مالك أسهمها
• مقاصة تمويل الممول مع العقارات
• عدم الإفصاح عن الالتزامات المرتبطة بالمالك المسجل، كالرسوم أو الضرائب أو مطالبات الشاغلين.