تصنيف عقد الإيجار لدى المؤجر: تمويلي أم تشغيلي

يحدد التصنيف الشكل الكامل للقوائم المالية لشركة التأجير. فالإيجار التمويلي يُخرج المركبة أو الآلة أو المبنى من دفاتر المؤجر ويحل محله ذمة إيجار مدينة تحقق دخل تمويل بمعدل ثابت، بينما يُبقي الإيجار التشغيلي الأصل في الدفاتر مع الاستهلاك واختبار الهبوط في القيمة ودخل إيجار بطريقة القسط الثابت. والخطأ في التصنيف ينقل المبالغ بين الأصول والذمم والإيراد والاستهلاك، ويغيّر نمط الدخل على مدى مدة العقد، ويغيّر نموذج الهبوط المنطبق (الخسائر الائتمانية المتوقعة وفق IFRS 9 للذمة، ومعيار المحاسبة الدولي 36 للأصل). وتضيف عقود إيجار العقارات فخا ثانيا: إذ يجب تقييم الأرض والمبنى كعنصرين منفصلين، لذا كثيرا ما يكون وصف العقار كله بأنه "إيجار تمويلي" خاطئا.

هل ينقل العقد ملكية الأصل إلى المستأجر بنهاية المدة، أو يتضمن خيار شراء بسعر يقل كثيرا عن القيمة العادلة المتوقعة بحيث يكون ممارسته مؤكدا بدرجة معقولة عند نشأة العقد؟ هل تغطي مدة العقد الجزء الأكبر من العمر الاقتصادي للأصل، وهل تبلغ القيمة الحالية لدفعات الإيجار (بما فيها ضمانات القيمة المتبقية المقدمة من المستأجر أو أطرافه ذات العلاقة أو طرف ثالث قادر ماليا) ما يعادل تقريبا كامل القيمة العادلة للأصل؟ هل الأصل متخصص بدرجة لا يستطيع معها استخدامه إلا هذا المستأجر دون تعديل جوهري؟ من يتحمل خسائر الإلغاء، ومن يستفيد أو يخسر من تقلبات القيمة المتبقية؟ وفي عقود العقارات، هل قُيّم عنصر الأرض بمعزل عن عنصر المبنى، وكيف وُزّعت الدفعات بينهما؟ وهل أُجري التصنيف عند نشأة العقد ولا يُعاد تقييمه إلا عند التعديل، لا في كل سنة؟

1. صنّف كل عقد إيجار في تاريخ نشأته كإيجار تمويلي إذا كان ينقل تقريبا كل المخاطر والمنافع المرتبطة بالملكية، وإلا فهو إيجار تشغيلي؛ والجوهر مقدَّم على الشكل القانوني وعلى سند الملكية الذي يحتفظ به المؤجر.
2. طبّق المؤشرات: انتقال الملكية، وخيار شراء مؤكد الممارسة بدرجة معقولة، ومدة إيجار تغطي الجزء الأكبر من العمر الاقتصادي، وقيمة حالية لدفعات الإيجار تعادل تقريبا كامل القيمة العادلة، وأصل متخصص؛ ثم المؤشرات الإضافية المتعلقة بخسائر الإلغاء، ومكاسب أو خسائر القيمة المتبقية، والإيجارات في فترة ثانوية بأقل من سعر السوق.
3. عامل المؤشرات كأدلة لا كاختبار آلي: فإذا أظهرت خصائص أخرى أن العقد لا ينقل تقريبا كل المخاطر والمنافع (كقيمة متبقية يتحملها المؤجر بوضوح)، فهو إيجار تشغيلي.
4. في عقود إيجار الأراضي والمباني، صنّف كل عنصر على حدة؛ وللأرض عادة عمر غير محدد، لذا يكون عنصر الأرض عادة إيجارا تشغيليا ما لم يُتوقع انتقال الملكية.
5. وزّع دفعات الإيجار بين الأرض والمبنى بنسبة القيم العادلة النسبية لحقوق الانتفاع الإيجارية في كل عنصر عند النشأة؛ وإذا تعذر التوزيع بموثوقية، صنّف العقد كله كإيجار تمويلي ما لم يكن واضحا أن كلا العنصرين تشغيلي، فيُصنّف العقد كله تشغيليا.
6. إذا كان عنصر الأرض غير جوهري، يجوز معاملة الأرض والمبنى كوحدة واحدة وتصنيفها بالرجوع إلى العمر الاقتصادي للمبنى.
7. لا تُعِد التصنيف بسبب تغيرات لاحقة في التقديرات (القيمة المتبقية، العمر الاقتصادي) أو تغير الظروف (تعثر المستأجر)؛ ولا يُعاد التقييم إلا عند تعديل العقد.

لا ينطوي التصنيف ذاته على قياس، لكن مدخلاته تنطوي عليه: القيمة العادلة للأصل محل العقد عند النشأة، والعمر الاقتصادي، ودفعات الإيجار وفق تعريف IFRS 16 (الدفعات الثابتة والثابتة في جوهرها مطروحا منها الحوافز، والدفعات المرتبطة بمؤشر، وسعر خيار الشراء إذا كانت ممارسته مؤكدة بدرجة معقولة، وغرامات الإنهاء، وضمانات القيمة المتبقية من المستأجر أو أطراف ثالثة مؤهلة)، ومعدل الفائدة الضمني في العقد المستخدم لخصمها. ولا يحدد IFRS 16 رقما لعبارتي "الجزء الأكبر" و"تقريبا كامل"؛ ويجوز للمنشأة استخدام حدود داخلية كنقطة بداية، لكن الاستنتاج يجب أن يعكس جميع الوقائع. وفي الأراضي والمباني، يكون أساس التوزيع القيمة العادلة النسبية لحقوق الانتفاع الإيجارية، لا القيم العادلة النسبية للأرض والمبنى ذاتهما.

أفصح عن: (1) السياسة المحاسبية لتصنيف عقود الإيجار، بما فيها طريقة تطبيق المؤشرات وأي حدود داخلية مستخدمة كنقطة بداية؛ (2) الأحكام الجوهرية في تصنيف العقود، خاصة عقود العقارات المقسّمة إلى أرض ومبنى والعقود التي تتضمن ضمانات قيمة متبقية من أطراف ثالثة؛ (3) دخل الإيجار التمويلي مقسما إلى ربح أو خسارة البيع، ودخل التمويل على صافي الاستثمار، والدخل من الدفعات المتغيرة غير المدرجة في صافي الاستثمار؛ (4) دخل الإيجار التشغيلي، مع إظهار الدفعات المتغيرة غير المرتبطة بمؤشر أو معدل بشكل منفصل؛ (5) تحليلات الاستحقاق المطلوبة لدفعات الإيجار التمويلي والتشغيلي المستحقة القبض.

• التصنيف على أساس سند الملكية القانوني، فتُعد كل العقود "تشغيلية" لأن المؤجر يحتفظ بالملكية، أو تُعد كلها "تمويلية" لأن المنتج يُسوَّق كتأجير تمويلي؛ تطبيق حد 75% أو 90% بشكل آلي مع تجاهل الخصائص الأخرى؛ معاملة المبنى وأرضه كإيجار تمويلي واحد مع أن الملكية لا تنتقل؛ توزيع الدفعات باستخدام القيم العادلة للأرض والمبنى بدلا من حقوق الانتفاع الإيجارية؛ تجاهل ضمانات القيمة المتبقية المقدمة من المصنّعين أو الوكلاء، والتي قد تجعل العقد إيجارا تمويليا لدى المؤجر؛ إعادة تصنيف العقد لأن المستأجر تعثر أو لأن تقدير القيمة المتبقية تغيّر