تعديلات عقود الإيجار وإعادة جدولتها من جانب المؤجر

تغيّر شركات التأجير العقود بانتظام: تمديد المدد، وإضافة مركبات إلى اتفاقية أسطول، وتخفيض الإيجارات، ومنح فترات سماح، أو إعادة جدولة الأقساط لمستأجر يواجه صعوبات. ويوجه IFRS 16 هذه التغييرات بطرق مختلفة بحسب نوع العقد ونوع التغيير. فتعديل الإيجار التمويلي إما أن يكون عقدا جديدا منفصلا، أو إعادة تصنيف إلى إيجار تشغيلي، أو تعديلا وفق IFRS 9 مع ربح أو خسارة فورية؛ أما تعديل الإيجار التشغيلي فهو عقد جديد يُعالج مستقبليا. وإعادة الجدولة للمستأجرين المتعثرين هي الحالة الأكثر حساسية، لأن خسارة التعديل وفق IFRS 9 يجب الاعتراف بها فورا بالمعدل الضمني الأصلي، كما أن التغيير دليل يُعتد به في تحديد المرحلة وانخفاض القيمة الائتمانية. ومعاملة كل تغيير كـ"جدول جديد" بمعدل جديد تخفي الخسائر.

هل كان التغيير تعديلا للعقد (تغييرا في النطاق أو العوض ليس جزءا من الشروط الأصلية)، أم ممارسة لخيار أو تغيرا في مؤشر منصوص عليه أصلا في العقد؟ هل يضيف التعديل حق استخدام أصل أو أكثر بسعر يتناسب مع سعرها المستقل، بحيث يُعد عقدا منفصلا؟ وفي الإيجار التمويلي، هل كان العقد سيُصنّف إيجارا تشغيليا لو كان التعديل ساريا عند النشأة؟ وفي إعادة الجدولة لإيجار تمويلي متعثر، هل يُعاد احتساب إجمالي المبلغ الدفتري بالمعدل الضمني الأصلي مع الاعتراف بربح أو خسارة التعديل فورا؟ هل ينعكس تعثر المستأجر في تقييم المرحلة وانخفاض القيمة الائتمانية؟ وفي الإيجارات التشغيلية، هل تُرحَّل الإيجارات المستحقة والمدفوعة مقدما إلى العقد الجديد وتُوزَّع على المدة المتبقية؟ وحين يُتنازل عن إيجارات مستحقة فعلا، هل يُعالج التنازل وفق IFRS 9 بدلا من توزيعه؟

1. تحقق من وجود تعديل: تغيير في النطاق أو العوض لم يكن جزءا من الشروط الأصلية.
2. في نوعي العقود، عالج التعديل كعقد منفصل إذا زاد النطاق بإضافة حق استخدام أصل أو أكثر وزاد العوض بمبلغ يتناسب مع السعر المستقل بعد تعديله لظروف العقد.
3. إيجار تمويلي ولا يُعد عقدا منفصلا: إذا كان العقد سيُصنّف تشغيليا لو كان التعديل ساريا عند النشأة، فعالجه كعقد إيجار تشغيلي جديد من تاريخ السريان، معترفا بالأصل محل العقد بالمبلغ الدفتري لصافي الاستثمار قبيل تاريخ السريان.
4. إيجار تمويلي في الحالات الأخرى: طبّق IFRS 9؛ ففي التعديل الذي لا يؤدي إلى الاستبعاد (وهو حال إعادة الجدولة المعتادة)، أعد احتساب إجمالي المبلغ الدفتري كقيمة حالية للتدفقات النقدية المعدلة بالمعدل الضمني الأصلي واعترف بربح أو خسارة التعديل في الربح أو الخسارة؛ وقيّم ما إذا كان التغيير جوهريا بدرجة تستدعي الاستبعاد والاعتراف بأصل جديد.
5. أعد تقييم الخسائر الائتمانية المتوقعة: فالتيسير الممنوح بسبب صعوبات مالية مؤشر على زيادة جوهرية في مخاطر الائتمان وقد يدل على انخفاض القيمة الائتمانية؛ ولا يعود العقد المعدل إلى خسائر الاثني عشر شهرا إلا بدليل على تحسن مخاطر الائتمان.
6. إيجار تشغيلي: عالج التعديل كعقد جديد من تاريخ السريان، معتبرا دفعات الإيجار المدفوعة مقدما أو المستحقة جزءا من دفعات العقد الجديد، ومعترفا بالإجمالي المعدل بطريقة القسط الثابت على المدة المتبقية.
7. حين يتنازل مؤجر في إيجار تشغيلي عن إيجارات مستحقة فعلا ومعترف بها كذمة مدينة، طبّق متطلبات الهبوط والاستبعاد في IFRS 9 على تلك الذمة؛ ولا يقع ضمن تعديل IFRS 16 إلا الإيجارات المستقبلية.

في تعديل ذمة إيجار تمويلي وفق IFRS 9: ربح أو خسارة التعديل = القيمة الحالية للتدفقات النقدية المعدلة بالمعدل الضمني الأصلي مطروحا منها إجمالي المبلغ الدفتري قبل التعديل؛ وتعدّل التكاليف والرسوم المتكبدة المبلغ الدفتري وتُطفأ على المدة المتبقية. ويظل المعدل الضمني الأصلي أساس دخل التمويل. وفي الإيجار التمويلي الذي يتحول إلى تشغيلي: يُقاس الأصل محل العقد بالمبلغ الدفتري لصافي الاستثمار قبيل تاريخ السريان ثم يُستهلك. وفي تعديل الإيجار التشغيلي: دفعات الإيجار المتبقية بموجب العقد المعدل زائدا أو ناقصا الاستحقاقات أو الدفعات المقدمة القائمة، معترفا بها بطريقة القسط الثابت على المدة المتبقية.

أفصح عن: (1) السياسة المحاسبية لتعديلات عقود الإيجار لدى المؤجر، مع التمييز بين العقود المنفصلة وإعادة التصنيف وتعديلات IFRS 9؛ (2) أرباح وخسائر التعديل المعترف بها على ذمم الإيجار التمويلي؛ (3) التكلفة المطفأة قبل التعديل وصافي ربح أو خسارة التعديل لذمم الإيجار المعدلة أثناء خضوعها لمخصص على مدى العمر؛ (4) إجمالي المبلغ الدفتري للذمم المعدلة التي عادت إلى خسائر الاثني عشر شهرا خلال الفترة؛ (5) سياسة التيسير، وطريقة تحديد العقود الميسّرة وتصنيفها في المراحل؛ (6) التغيرات الجوهرية في صافي الاستثمار الناتجة عن التعديلات.

• احتساب معدل ضمني جديد لإيجار تمويلي معاد جدولته بحيث لا تنشأ خسارة؛ معاملة فترة السماح التي لا تقابلها فائدة تعويضية كأنها بلا أثر اقتصادي؛ نقل العقود المعاد جدولتها إلى المرحلة الأولى فورا لأنها أصبحت منتظمة؛ معالجة تخفيض إيجار تشغيلي بخفض الدخل في الأشهر المتأثرة فقط بدلا من توزيع الإجمالي المعدل؛ توزيع التنازل عن إيجارات مستحقة فعلا على المدة المتبقية بدلا من الاعتراف به وفق IFRS 9؛ إعادة تقييم تصنيف العقد بسبب تغييرات ليست تعديلات